2010年房估師制度與政策輔導: 城鎮住房制度改革各個階段的主要特征

中國城鎮住房制度改革經歷了三個階段：

1、城鎮住房制度改革的探索和試點階段

　　1978年鄧小平同志提出了關于房改的問題。

　　1979年開始實行向居民全價售房的試點。

　　1982年開始實行補貼出售住房的試點，即政府、單位、個人各負擔房價的1/3。截至1985年底，全國共有160個城市和300個縣鎮實行了補貼售房，共出售住房1093萬平方米。

　　自1986年以后，城鎮住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務院住房制度改革領導小組”，下設辦公室，負責領導和協調全國的房改工作。1988年1月國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，同年2月國務院批準印發了國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標志著住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。

　　自1986年以后，城鎮住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。

　　2、城鎮住房制度改革的全面推進和配套改革階段

　　1991年城鎮住房制度改革取得了重大突破和實質性進展，結束了一段時期以來的徘徊局面，進入了全面推進和綜合配套改革的新階段。

　　1991年11月，國務院辦公廳下發了《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》，這是城鎮住房制度改革的一個綱領性文件，明確了城鎮住房制度改革的指導思想和根本目的，這標志著城鎮住房制度改革已從探索和試點階段，進入全面推進和綜合配套改革的新階段。

　　3、城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段

　　1994年7月18日國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》(以下簡稱《決定》)，確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化;加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。房改的基本內容可以概括為“三改四建”。

　　“三改”即改變計劃經濟體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制;改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業化運行的體制;改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。

　　“四建”即建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收人家庭為對象的商品房供應體系;建立住房公積金制度;發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性并存的住房信貸體系;建立規范化的房地產交易市場和房屋維修、管理市場。《決定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，加快經濟適用住房的開發建設，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標志著城鎮住房制度改革已進入深化和全面實施階段。

　　1998年7月3日發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

　　建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系主要包括：

　　(1)調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房，加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。

　　新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、企業管理費、貸款利息和稅金等7項因素。計入房價的企業管理費原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)等4項成本因素為基礎計算，經濟適用住房開發利潤控制在3%以下，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應。

　　(2)對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。

　　新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定，其開發利潤控制在3%以下，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應。

　　最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%。廉租住房的租金實行政府定價，廉租住房租金標準由維修費、管理費二項因素構成。

　　中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住。

　　對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調節價。

　　經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。

　　(3)發放住房補貼。

　　停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。房價收入比(即本地區一套建筑面積為60m“的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。