房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理輔導(dǎo): 房地產(chǎn)投資決策的方法

    定量決策方法(Quantitative Decision Method)主要是運(yùn)用數(shù)學(xué)模型和電子計(jì)算機(jī)解決決策問題。這種方法多屬于運(yùn)籌學(xué)范圍，具有定量化、數(shù)學(xué)模型化和計(jì)算機(jī)化的特點(diǎn)。它是把目標(biāo)與變量以及變量之間的關(guān)系，用數(shù)學(xué)關(guān)系式表達(dá)出來，借助電子計(jì)算機(jī)求解，國外學(xué)者把這種方法叫做“硬”方法。它是在定性分析的基礎(chǔ)上，對決策問題進(jìn)行數(shù)量計(jì)算，為決策者提供數(shù)量分析。

 投資決策定量分析作為—個(gè)過程，包括以下幾個(gè)步驟：

　　第一，確定投資決策目標(biāo)及衡量效果指標(biāo);

　　第二，提供達(dá)標(biāo)的各種方法;

　　第三，測定各方案可能發(fā)生的狀態(tài)及其概率;

　　第四，計(jì)算各方案的期望值;

　　第五，根據(jù)決策者對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，做出最滿意的選擇。

　　房地產(chǎn)投資決策的類型

　　采用定量決策方法分析研究的問題多屬未來有待實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)擬定方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件確定性如何，房地產(chǎn)決策定量分析的問題可分為：確定型決策問題、風(fēng)險(xiǎn)型決策問題和不確定型決策問題，與之相應(yīng)的有三種決策方法：確定型決策方法、風(fēng)險(xiǎn)型決策方法和不確定型決策方法;根據(jù)房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)多少劃分，可以分為單目標(biāo)決策和多目標(biāo)決策;根據(jù)房地產(chǎn)決策制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策;根據(jù)決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。

　　下面我們將著重討論確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策三種決策類型的基本含義和功能。

　　確定型決策

　　確定型決策(DecisionUnderCertainty)是指房地產(chǎn)決策方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件是確定的，其結(jié)果也是明確的，這類決策問題為確定型決策問題。

　　確定型決策是指一個(gè)方案只有一種確定的結(jié)果，只要比較各個(gè)方案，就可以作出決策。例如，某城市甲、乙、丙三個(gè)地段的繁華程度依次遞減，如果要建立一座購物中心，其地價(jià)和未來商業(yè)銷售的收益是很容易確定的。如果以銷售收益作為決策依據(jù)，決策人將會(huì)優(yōu)先考慮甲地段投資的可能性。一般地說，涉及到房地產(chǎn)投資的土地費(fèi)、建筑面積、建筑類型、專業(yè)人士費(fèi)、利率、廣告費(fèi)等問題的決策都屬于確定型決策的范圍。

　　應(yīng)用確定型決策需具備的條件：

　　第一，可供決策的可行方案有若干個(gè);

　　第二，未來的經(jīng)濟(jì)事件的自然狀態(tài)是完全確定的;

　　第三，每個(gè)方案的結(jié)果是唯一的，并可計(jì)量。

　　在滿足上述三個(gè)條件下，進(jìn)行方案的對比，可以直觀地得出優(yōu)化的房地產(chǎn)投資決策結(jié)論。

　　在房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析中常用的確定型決策方法很多，有凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、投資回收期法等。每種方法都有其不同的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，決策者應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)投資決策問題的性質(zhì)、具備的條件選擇適宜的方法。