2010年房估師輔導(dǎo):房地產(chǎn)價格影響的制度政策

　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。

    目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲�家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價格，所謂的土地價格均是土地使用權(quán)價格。如果同時存在著所有權(quán)價格和使用權(quán)價格，則使用權(quán)價格一般會低于所有權(quán)價格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格會越高，反之會越低。中國的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。此句話為重要結(jié)論。

　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。房地產(chǎn)價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式、措施等，包括對房地產(chǎn)是實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價還是政府定價。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價格政策，另一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。

    政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價格。其中，抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價;③制定最高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。