2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試輔導(dǎo)（6）

三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤

1、收益法

1）收益期限確定錯(cuò)誤。
2）沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。
3）對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。
4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率；沒(méi)有考慮公共流通比；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。
5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。
第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。
第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。
C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。
D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。

6）資本化率確定錯(cuò)誤
A、資本化率選定錯(cuò)誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯(cuò)誤
D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。

2、市場(chǎng)比較法

1）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由
2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上含三個(gè)）的可比實(shí)例
3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.
5）比較修正的方向錯(cuò)誤。
6）可比實(shí)例不符合條件。
7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。
8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。
9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。
10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
11）間接比較與直接比較混淆不清。
12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。