2009年房估師《經營與管理》考試大綱（10）

第十章　物業資產管理

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理、房地產資產管理等概念及工作內容以及收益性物業租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容

第一節　物業資產管理的內涵

一、物業管理

二、設施管理

三、房地產資產管理

四、房地產組合投資管理

第二節　物業管理的內容

一、制定物業管理計劃

(一)確立目標
(二)檢查物業質量狀況
(三)形成租金方案和出租策略
(四)提出預算(包括管理費)
(五)簽訂物業服務合同
(六)物業管理記錄和控制

二、加強市場宣傳

三、制定租金收取辦法

四、物業的維修養護

五、安全保衛

六、協調與業主和租戶的關系

七、進行物業管理組織與控制

第三節　寫字樓物業管理

一、寫字樓的分類

(一)甲級寫字樓
(二)乙級寫字樓
(三)丙級寫字樓

二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

(一)位置
(二)交通方便性
(三)聲望或形象
(四)建筑形式
(五)大堂
(六)電梯
(七)走廊
(八)寫字樓室內空間布置
(九)為租戶提供的服務
(十)建筑設備系統
(十一)物業管理水平
(十二)租戶類型

三、寫字樓租戶的選擇

(一)商業信譽和財務狀況
(二)所需面積大小
1.可能面積的組合
2.尋租者經營業務的性質
3.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃
(三)需要提供的物業管理服務

四、寫字樓租金的確定

(一)計算可出租或可使用面積
(二)基礎租金與市場租金
(三)出租單元的面積規劃和室內裝修

五、寫字樓的租約與租約談判

(一)租賃合約中的標準條款
(二)折讓優惠和租戶權利的授予

第四節　零售商業物業管理

一、零售商業物業分析

(一)零售商業物業的分類
1.市級購物中心
2.地區購物商場
3.居住區商場
4.鄰里服務性商店
5.特色商店
(二)零售商業物業的商業輻射區域分析
(三)特色、位置和停車

二、零售商業物業租戶的選擇

(一)聲譽
(二)財務能力
(三)組合與位置分配
(四)需要的服務

三、零售商業物業的租金

(一)基礎租金
(二)百分比租金
(三)代收代繳費用和凈租約
(四)租金的調整

四、零售商業物業的租約

(一)關于每一獨立承租單元的用途
(二)限制經營內容相似的租戶
(三)限制租戶在一定地域范圍內重復設店
(四)營業時間
(五)公用面積的維護
(六)廣告、標志和圖形
(七)折讓優惠
(八)其他條款

五、零售商業物業的其他管理工作

第五節　物業管理費用的測算與財務報告

一、收益性物業經營狀況的評估

(一)現金流
1.潛在毛租金收入
2.空置和收租損失
3.其他收入
4.有效毛收入
5.經營費用
6.凈經營收入
7.抵押貸款還本付息
8.現金流
(二)相關問題分析
1.物業估價
2.準備金和保證金基金
3.所得稅

二、收益性物業管理中的經營費用

(一)人工費
(二)公共設施設備日常運行、維修及保養費
1.維修和保養費
2.室內裝修費
3.生活用水和污水排放
4.能源費
5.康樂設施費
6.雜項費用
(三)綠化養護費
(四)清潔衛生費
(五)保安費用
(六)辦公費
(七)固定資產折舊費
(八)不可預見費
(九)保險費
(十)物業服務企業管理費和利潤
(十一)法定稅費
(十二)房產稅

三、收益性物業管理中的預算

(一)年度運營預算
(二)資本支出預算
(三)長期預算

四、收益性物業財務收支報告

考試要求
1.掌握物業管理
2.熟悉設施管理
3.熟悉房地產資產管理
4.了解房地產組合投資管理
5.掌握制定物業管理計劃
6.熟悉加強市場宣傳
7.掌握制定租金收取辦法
8.了解物業的維修養護
9.了解安全保衛
10.了解協調與業主和租戶的關系
11.了解進行物業管理組織與控制
12.掌握寫字樓的分類
13.熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素
14.熟悉寫字樓租戶的選擇
15.掌握寫字樓租金的確定
16.了解寫字樓物業的租約與租約談判
17.掌握零售商業物業分析
18.熟悉零售商業物業租戶的選擇
19.掌握零售商業物業的租金
20.了解零售商業物業的租約
21.了解零售商業物業的其他管理工作
22.掌握收益性物業經營狀況的評估
23.掌握收益性物業管理中的經營費用
24.熟悉收益性物業管理中的預算
25.熟悉收益性物業財務收支報告