2009年房估師《經營與管理》考試大綱（2）

第二章　房地產市場及其運行規(guī)律

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容

第一節(jié)　房地產市場概述

一、房地產市場的概念

二、房地產市場的運行環(huán)境

三、影響房地產市場轉變的社會經濟力量

(一)金融業(yè)的發(fā)展
(二)信息通訊技術水平的提高和交通條件的改善
(三)生產和工作方式的轉變
(四)人文環(huán)境的變化
(五)自然環(huán)境的變化
(六)政治制度的變遷

四、房地產市場的參與者

(一)土地所有者或當前的土地使用者
(二)開發(fā)商
(三)政府及政府機構
(四)金融機構
(五)建筑承包商
(六)專業(yè)顧問
1.建筑師
2.工程師
3.會計師
4.造價工程師或經濟師
5.房地產估價師及房地產經紀人
6.律師
(七)消費者或買家

第二節(jié)　房地產市場結構與市場指標

一、房地產市場結構

二、房地產市場細分

(一)按地域范圍細分
(二)按房地產用途細分
(三)按存量增量細分
(四)按交易形式細分
(五)按目標市場細分

三、房地產市場指標

(一)供給指標
(二)需求指標
(三)市場交易指標

第三節(jié)　房地產市場的特性與功能

一、房地產市場的特性

(一)市場供給的壟斷性
(二)市場需求的廣泛性和多樣性
(三)市場交易的復雜性
(四)市場價格與位置密切相關
(五)存在廣泛的經濟外部性
(六)市場信息的不對稱性

二、房地產市場的功能

(一)配置存量房地產資源和利益
(二)顯示房地產市場需求變化
(三)指導供給以適應需求的變化
1.建設新的房地產項目或改變原來物業(yè)的使用方式
2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化
(四)指導政府制定科學的土地供給計劃
(五)引導需求適應供給條件的變化

第四節(jié)　房地產市場的運行規(guī)律

一、房地產空間市場與房地產資產市場

(一)房地產空間市場
(二)房地產資產市場
(三)房地產空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態(tài)

二、房地產市場的周期循環(huán)

(一)房地產周期循環(huán)的定義
(二)房地產周期循環(huán)的原因
(三)傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容
(四)分析房地產周期運動的新觀念
(五)房地產市場的自然周期
(六)房地產市場的投資周期
(七)房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

三、房地產泡沫與過熱

(一)房地產泡沫及成因
1.房地產泡沫的定義
2.房地產泡沫的成因
(二)“過度開發(fā)”及誘因
1.房地產市場中的過度開發(fā)
2.過度開發(fā)的誘因
(三)房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯系
1.房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
2.房地產泡沫和過度開發(fā)的聯系
(四)房地產泡沫的衡量

第五節(jié)　政府對房地產市場的干預

一、政府干預房地產市場的必要性

(一)房地產市場失靈
(二)住房問題和住房保障
(三)宏觀經濟周期循環(huán)
(四)房地產價格劇烈波動
(五)房地產市場非均衡

二、政府干預房地產市場的手段

(一)土地供應政策
(二)金融政策
(三)住房政策
(四)城市規(guī)劃
(五)地價政策
(六)稅收政策
(七)租金控制

三、規(guī)范房地產市場行為的措施

(一)健全市場準入制度
(二)推動行業(yè)誠信體系建設
(三)規(guī)范交易程序
(四)加強產權管理

考試要求
1.掌握房地產市場的概念、運行環(huán)境，影響房地產市場轉變的社會經濟力量和房地產市場的參與者
2.掌握房地產市場結構與市場指標
3.掌握房地產市場的特性與功能
4.熟悉房地產空間市場與房地產資產市場
5.掌握房地產市場的周期循環(huán)
6.了解房地產泡沫與過熱
7.了解政府對房地產市場的干預