09年房地產估價師經營與管理精選試題（15）

計算題:

1、 趙某于2002年4月1日以40萬元購得一套住宅，購房款中的70%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)趙某擬于2007年4月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2007年4月1日至2017年4月1日，年利率為6%，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0．3%）。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？ 
 
標準答案： 

2、 某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權，期限為40年，擬建—批發(fā)市場出租經營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設期為2年，第3年即可出租。經過分析，得到以下數(shù)據(jù)：

l．項目建設投資為2000萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金500萬元；第2年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。

2．第3年租金收入、經營稅費、經營成本分別為2500萬元、150萬元、700萬元。從第4年起每年的租金收入、經營稅費、經營成本分別為3000萬元、200萬元、750萬元。

3．計算期（開發(fā)經營期）取20年。

請根據(jù)以上資料，完成下列工作：

l．編制資本金現(xiàn)金流量表（不考慮所得稅）

2．若該開發(fā)商要求的目標收益率為15%，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。

（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）