09年房地產估價師案例與分析習題（3）

二、問答[共0題，每題2分，總計0分]
11、 甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些？
三、問答[共0題，每題2分，總計0分]
12、 甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元，自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該如何分配？為什么？
四、問答[共0題，每題2分，總計0分]
13、 某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產進行評估，估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？
五、指錯[共0題，每題40分，總計0分]
14、 ××商務樓估價報告
報告封面及目錄（略）