04年房地產估價師《房地產估價案例與分析》考試真題及答案

　　（一）某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等）之后，還需做哪些專業工作?

　　（二）某房地產估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣傲的理由。

　　（三）某城區缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?

　　二、單項選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意）

　　（一）某商業樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

　　1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應（　）。
　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已÷使用年限計算
　　B.按建筑物耐用年限計算
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
　　D.按建筑物已使用年限計算

　　2.采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（　）。
　　A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
　　B.估價時點應設定為2004年3月1日。
　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
　　D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

　　3.估價機構評估出該商業樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5％趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70％。估價機構向委托人提交的估價結果應該是（　）萬元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200

　　4.假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（　）。
　　A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權
　　B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
　　C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
　　D.該500萬元可再次抵押

　　（二）某臨街商鋪業主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元；2002年。8月1日，遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬。

　　5.火災給該商鋪房屋造成直接損失為（　）。
　　A.人民幣140萬元
　　B.人民幣150萬元
　　C.人民幣190萬元
　　D.人民幣700萬元

　　6.下列表述中不正確的是（　）。
　　A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價
　　B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價
　　C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價
　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

　　7.下列表述中正確的是（　）。
　　A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災時轉讓的參考價
　　B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產稅的參考價
　　C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價
　　D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產稅的參考價

　　（三）需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。

　　8.下列關于增值收益的表述中正確的是（　）。
　　A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號塊的增值
　　B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率
　　C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配
　　D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

　　9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（　）。
　　A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例
　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
　　C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例
　　D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為（　）萬元。
　　A.1616
　　B.2560
　　C.1882
　　D.1920

　　三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分）

××大廈房地產估價報告
封面及目錄（略）
致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內的××大廈（以下簡稱估價對象）的公開市場價值進行了評估。

　　我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產業增長價格參考的估價目的，遵循估價原則，按時估價程序，運用適宜的估價方法，在實地查勘和認真分析現有資料的基礎上，經過測算，并結合估價人員的經驗對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物態參量公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：（略）。

××房地產評估有限公司（公章）
2004年10月16目

估價師聲明（略）
估價的假設與限制條件（略）

房地產估價結果報告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估價機構

　　××房地產評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質及資質證書號（略）

　　三、估價對象

　　××大廈是位于××市××路××號院內的一幢寫字樓。建設用地面積5000m2，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權（土地使用證和房屋所有權證內容：略），至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置6部三菱電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、電腦閉路電視系統、保安監視和防盜系統、自控消防系統和多功能程控電話系統，設有快速自動轉換發電機組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價對象實物、權益和區位的其他情況（略）。

　　四、估價目的

　　確定估價對象抵押價值。

　　五、估價時點

　　2004年10月10日。

　　六、價值定義

　　本報告中的估價結果為估價對象現狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。

　　七、估價依據（略）

　　八、估價原則（略）

　　九、估價方法

　　根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，講為估價對象為收益性房地產，且當地房地產市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。

　　十、估價結果（略）

　　十一、估價人員（略）

　　十二、估價作業日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估價報告應用的有效期

　　自估價報告完成之日起一年內有效

房地產估價技術報告

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用

　　結合估價對象的特點，經過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產，可以收集到類似房地產的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經驗，確定最終的估價結論。

　　六、估價測算過程

　　（一）收益法估價測算過程

　　1.年有效毛收入估算　估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細實例比較與分析略）。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費及物業管理費另計），出租率為90％，公共面積波及系數占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個），出租率100％，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
　　　　　　　　=2211.60萬元.。

　　2.年運營費用估算

　　（1）年維修費。根據××市的規定和估價對象的建筑結構，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/m2（確定依據及過程略），故：

　　年維修費=1500×3800×2％=114.00萬元

　　（2）年管理費。年管理費按年租金的3％計，故：

　　年管理費=2211.6×3％=66.35萬元

　　（3）年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3％計，故：

　　年保險費=1500×38000×0.3％=17.10萬元

　　（4）年房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據有關規定，房產稅為房產租金收入的12％，營業稅、城市維護建設稅和教育附加為租金收入的5.5％，則：

　　年房產稅和兩稅一費=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬元

　　（5）年土地使用稅。根據××市的有關規定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

　　（6）年運營費用合計：

　　年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當的報酬率通過市場調查，采用市場提取法，確定本類房地產（含地下車庫）的綜合報酬為7.5％（具體過程略）。

　　5.求取收益價格預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價時點至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年限為37年，

　　短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26萬元

　　故運用收益法的估價結果為20170.26萬元。

　　（二）市場法估價測算過程

1.可比實例的選取 估價人員通過市場調查，按時用途：結構、地段等級等相同或相似，成變日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表（房地產狀況中的區域因素、個別因素詳細情況比較略）。

　　2.比較修正過程

　　（1）交易情況修正。由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2％和1％，故實例A、B、C的交易情況修正系數分別為100/100、100/102、100/101。

　　（2）交易、日期修正。根據估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產業的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實例A、B、C的交易日期修正系數分別為：105/100、104/100、103/100。

　　（3）區域因素修正：估價人員經過認真調查、分析，并對實例A、B、C目前的區域因素狀況和估價對象目前的區域因素狀況進行了比較，確定區域因素修正系數分別為100/99、100/101、100/100。

　　（4）個別因素修正。估價經過逐項認真調查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2％，實例8的個別因素狀況比估價對象好1％，實例C的個別因素狀況比估價對象差1％（具體分析判斷過程略），故實例A、B、C的個別因素修正系數分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準價格

　　實例A：

　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2

　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2

　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2

　　由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術平均值作為估價

　　對象的單位比準價格：

　　單位比準價格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

　　故運用市場法的估價結果為：

　　比準價格=6843×3000＝20529.00萬元

　　七、估價結果確定

　　由于采用收益法和市場法估價的結果非常接近，故取兩種估價方法估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產的價格。

　　估價對象房地產價格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬元

　　取整為20350（精確到萬元）

　　單位價格：20350+38000=5355元/m2（取整）

　　估價人員根據估價目的，按時房地產估價的估價原則、.方法和程序，并結合估價人員的經驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：（略）

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。

　　某房地產開發商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價格取得1000m2的國有土地使用權，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規劃房屋建筑面積12000m2：該項目享受應上繳政府部門的市政配套設施費等合計300元/m2減免30％的政策優惠；項目全部以房地產開發商的資本金投入并自行銷售。估價人員掌握如下與本次估價相關的估價時點時的資料與參數，并擬以成本法評估項目竣工日2003年12月31日該房地產的市場價值。

資料與參數表

　　評估測算如下（節選）：

　　1.土地年期修正系數置：

　　K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70]

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.開發成本：

　　①12000×1000=12000000元

　　②12000000×6％=720000元

　　③上繳市政配套建設費等：12000×300×（1-3％）=252000元

　　④開發成本小計：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理費用：

　　12000×30=360000元

　　5.投資利息正常建設期為1年，土地取得成本設定在建設期初一次性投入，開發成本和管理費用在建設期內均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：

　　15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]0.5-1]=1415999元

　　6.開發利潤：

　　（15913600+15240000）×20％=6230720元

　　7.銷售稅費：

　　（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元

　　8.評估價值：

　　總價值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元

　　單位價值=43984871÷12000≈3665元/m2

參考答案

　　一、問答題。

　　（一）答：

　　1.選用假設開發法和市場法進行估價；

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況；

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本；

　　4.分析確定土地的最佳開發方案；

　　5.了解房地產開發成本開發完成后的市場經營模式，（租或售），運用市場法和收益法預測建成后房地產總價值，調查了解類似房地產的開發成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業費等，測算土地價格；

　　6.選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格；

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果；

　　8.根據《房地產估價規范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　　（二）答：

　　1.（1）估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同；

　　（2）收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分；

　　（3）凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業利潤等；

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

　　3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均（客觀）成本（或者：實際成本不一定是社會平均（客觀）成本。

　　（三）答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估；

　　2.對辦公樓承租人損失進行評估；

　　3.對裝修、改造費用進行評估。

　　房地產估價機構可做的答復：

　　1.應按改造前的工業用途評估（筆者注：按法定用途），評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失；按工業用途評估時可以另行委托評估停產停業損失補償。

　　2.經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.A2.C3.C4.D

　　（二）5.A6.B7.A

　　（三）8.C9.D10.B

　　三、指錯題

　　1.致委托人函中沒有說明估價時點；

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名；

　　3.估價方法中未說明收益法和市場法的定義；

　　4.地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由；

　　5.收益價格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租金計算，租約期外按市場租金計算；

　　6.年有效毛收入中押金收益也應乘出租率90％。

　　7.年管理費的計算基礎錯誤，押金的利息不應計算管理費，確定管理費率缺理由；

　　8.年保險費的計算基礎錯誤，應以建筑物現值作為計算年保險費的基礎，保險費率的確定缺理由；

　　9.求取收益價格中有限年期公式錯（注：這是文員的筆誤）；

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標價和拍賣價不一定比協議價更高；

　　11.區域因素修正錯誤（應該是可比實例在成交日期的區域因素狀況與估價對象在估價時點的區域因素狀況相比）；

　　12.個別因素修正與基本情況調查表中的描述不一致（注：個別因素修正都是一般）；

　　13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值；

　　14.估價報告不完整，缺少附件。

　　四、改錯題

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套費用：12000×300=36000000元

　　3.銷售稅費:（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元

　　4.評估價格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契稅問題和客觀成本與實際成本的知識點。