09年房產估價師輔導---房地產項目營銷策劃技巧法則（2）

換芯片法則：
企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。

策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。

策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。

所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。

消化老板法則：

欲策劃老板，必先吃透老板。

能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩。或者說，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢?這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。

大勢把握法則：

“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路。”“最近”是指順應大勢，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。

文化底蘊法則：

名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文

化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發及市場推廣策略之中，常可獲厚積薄發、石破天驚之效。

如：順德碧桂園借用“可怕的順德人”;昆明世博會推出“萬綠之宗，彩云之南”云南新形象;武夷山申報世界自然和文化遺產年，濃縮為“千載儒釋道，萬古山水茶”。

地域解碼法則：

中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。

20度直覺法則：

市場調查80%*數據，20%*直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，*統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺、經驗來把握。

順瓜摸藤法則：

市場調研的作用，應如任何情報工作一樣，一在于摸清未知之情況，二在于印證已有之判斷或假設。大勢把握的結果，自當有一個基本的結論，順此結論去探索市場需求之來龍去脈，知其然而知其所以然，謂之順瓜摸藤。其思路有異于一般的市場調研，往往能達到事半功倍的效果。

嘴嘗市場法則：

飲食文化是地域文化的重要組成部分。我們一向倡導在策劃實踐中對地域文化的發掘與利用。而吃飯是到哪兒都必不可少的基本需要，透過吃來品嘗、感受與體驗當地的文化特色與底蘊，我們稱為“嘴嘗市場法則”。帶有地方特色的飲食文化與一個地區的風土民情，消費習慣和喜好，生活水準與格調等策劃需要了解的方方面面有密切的關系。所以，用嘴吃出當地的文化與市場感覺，就成了一種頗為有效的調研方法。食不必貴，但必須代表地方特點與神韻。

做市場法則：

市場是做出來的。企業的市場經營有三種境界“等市場”、“找市場”和“做市場”。

所謂“等市場”，就是計劃經濟時期及市場經濟萌芽時期的做法，重生產與內部管理，輕市場營銷，坐等市場找上門來;

所謂“找市場”，是目前最慣常的做法，從短缺到過剩的過程中，企業被迫開始關注外部環境，研究市場，進行目標市場定位與細分，開始講究營銷策略，但一般還是按慣常的思維方式跟風，一哄而上，同構競爭異常激烈，不時引發“價格大戰”、“廣告大戰”等惡性競爭的肉搏戰，常常是你死我活，兩敗俱傷;

所謂“做市場”，則是指跳出同構競爭，進行戰略創新，跳出三界外，不在五行中，改變行業游戲規則，超常規、反傳統，創造全新的需求，進入一個相對無競爭的境界“做市場論”不同于各種市場營銷策略與市場管理技術(如4C、4P、UPS、整合營銷等)，不是針對企業經營的某一局部環節，而是強調企業整體經營戰略的創新，其精髓是改變游戲規則，提高競爭門檻，確立具有“唯一性、權威性、排他性”的競爭優勢地位。

要素整合法則：

策劃是通過全新的理念和思路，對生產力的各種要素、資源重新整合，使之產生1+1>2，甚至原子裂變式的市場和經濟效益。這些要素包括經濟的、政治的、社會的及其它各種相關的顯形或隱形的要素。策劃人是整合大師，是把文化和商業、知識和利潤有機結合起來的人。

突破與引爆法則：

王志綱工作室作為市場化的顧問機構，與學院派及官方類似機構相比，更加強調策劃方案的可操作性和直接的市場效應。為此，工作室在項目策劃過程中，在把握總體戰略和通盤考慮的前提下，尤其強調尋找和設計項目市場突破點或引爆點的重要性。以保證使客戶能夠得到短、中、長期的回報。