09年房地產估價師案例分析---房地產估價技術路線的確定（8）

1.2.4 確定房地產估價技術路線要遵循房地產估價原則

房地產估價技術路線所反映的是房地產價格的形成過程，而房地產估價原則體現的也正是房地產價格的形成原理，因此，在確定房地產估價技術路線時要遵循房地產估價原則也就十分自然了。

1.2.4.1 房地產估價技術路線與合法原則

遵循合法原則，要求房地產估價應以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為前提估價。

所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

房地產價格實質上是房地產權益的價格，而房地產權益是由法律法規或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權益的價格。又由于房地產價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

合法原則給我們提供了這樣的估價技術路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產權，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

按照“確認估價對象具有合法產權”的估價技術路線，我們在估價時就必須先確認估價對象房地產具有哪些權利、權利是否完整，以及權利是否合法。例如已經簽訂了租約的房地產，在租約有效期內，其占有權和使用權已經讓渡給承租人，因此用收益法估價測算收益時，租期內的收益應根據租約所確定的租金計算;又如違章建筑，對其擁有的占有權是得不到法律保護的，因此是沒有價格的。

按照“確定估價對象的合法用途”的技術路線，我們在估價時就要核查估價對象的現狀用途是否與其法定用途相符。例如現狀用途是商業，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價格，而不能考慮其現狀用途;又如在采用假設開發法估價時，需要設定估價對象未來的用途，在設定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規劃限制的要求。

按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術路線，在涉及到劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

1.2.4.2 房地產估價技術路線與替代原則

遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。

替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的價值。對于房地產交易目的而言，該價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的價值。

在確定房地產估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。