09年房地產(chǎn)估價師案例分析---房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定（2）

同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》第2.0.13條)，成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(《規(guī)范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)，假設(shè)開發(fā)法采用“正常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2.0.15條)。這些都說明，這些估價方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與估價對象有關(guān)的各種公開市場價值為出發(fā)點(diǎn)的(這里所說的“與估價對象有關(guān)的各種公開市場價值”包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發(fā)成本等)。

實(shí)際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價對象成為最終產(chǎn)品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時的公開市場價值。因此，我們可以認(rèn)為：其他的估價方法都是市場法的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價對象的公開市場價值。

我們甚至可以通過一些極端的情況來認(rèn)識其他估價方法與市場法之間的聯(lián)系。假定要評估一宗房地產(chǎn)在某估價時點(diǎn)的價格，如果知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價是4 200元/㎡，又知道該房地產(chǎn)的報酬率是5%，不考慮交易稅費(fèi)等因素，我們可以推斷出當(dāng)前該房地產(chǎn)的正常市價應(yīng)該是4 200/(1+5%)=4 000(元/㎡)。如果我們把一年以后的正常市價4 200元/㎡當(dāng)作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)與市場法幾乎沒有什么區(qū)別了。

同樣，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市場價值減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤，得出該未完成的房地產(chǎn)價值，如果估價對象的狀態(tài)逐步接近最終產(chǎn)品，這時的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場法了。

1.2.2.價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的

在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價方法進(jìn)行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的)房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)：

“6.1.2土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價評估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進(jìn)行。”
“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”
“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”
“6.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，……”
在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”：
“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。”

由此可見，針對不同估價目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。

曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是最接近實(shí)際的，成本法估價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上，通過前面的簡單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排除允許的誤差后，各種估價方法得出的結(jié)論應(yīng)是趨于一致的。由此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。

當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。”看上去，這是對成本法作為主要估價方法作了一些限制，實(shí)際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：

“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運(yùn)用成本法。”

可以更明確一點(diǎn)說，這只是一條過渡性的規(guī)定。

我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價目的下的估價”的一條規(guī)定：

“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。”

從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價對象的，而并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價目的的。

綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。