2009年房地產估價師《案例分析》精選試題（2）

1、房地產估價報告應包括哪些要素？

答案：估價報告應包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價師聲明：⑤估價的假設和限制條件；⑥估價結果報告；⑦估價技術報告；⑧附件。

注：主觀題答案僅供參考

2、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現委托一評估公司進行評估，請問針對劃撥土地使用權的特性，處理土地使用權出讓金問題可以采取哪兩種處理方式？有何內涵？

答案：
（1）首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。
（2）用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。