全國房地產估價師考試模擬試題

一、單項選擇題(在每小題的備選答案中選出一個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內。每小題1分，共20分)
1.房地產評估的對象是( )
　A.房屋　　　　 B.土地 　C.建筑物　　　 D.房屋和土地
2.房地產價格的構成具有( )
　A.單一性　　　 B.多樣性 　C.雙重性　　　 D.產品性
3.中房指數的基準地區是( )
　A.北京 　　　　B.上海 　C.廣州 　　　　D.深圳
4.房地產在正常使用和經營情況下必要支出的費用為( )
　A.實際費用 　　　　B.必要費用 　C.客觀運營費用　　 D.維護費用
5.如果房地產市場較為穩定，估價期日與案例交易日期可相差較遠，但不宜長于( )
　A.10年　　　　B.3年 　C.5年 　　　　D.6年
6.如果估價對象房地產的建筑結構為鋼筋混凝土結構，則可比實例的建筑結構為( )
　A.鋼結構　　　　 B.鋼筋混凝土結構 　C.磚混結構　　 　D.磚木結構
7.房地產的價格一般取決于( )
　A.成本B.效用 　C.所在片區的基準地價 　 D.所在區域的區域因素
8.”三通一平”是指( )
　A.通道路、供水、供氣和土地平整 　B.通道路、供水、排水和土地平整
　C.通道路、供水、供熱和土地平整 　D.通道路、供水、供電和土地平整
9.房屋的準成本租金構成因素是( )
　A.折舊費、維修費、管理費 　B.折舊費、維修費、管理費、利息
　C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金 　D. 折舊費、維修費、管理費、保險費
10.剩余法估價分析時，售價的預測和成本預算必須符合( )
　A.統一原則　　 B.合法原則 　C.平衡原則　　 D.同步原則
11.剩余法在舊房地產中地價單獨評估時，地價是房地產價格與房屋價格之( )
　A.和　　 B.差 　　C.積　　 D.商
12.剩余法估價中土地最佳的開發利用方式是開發完成后銷售能獲得( )
　A.最低收益 　　　B.中等收益 　C.高收益　　　　 D.最高收益
13.剩余法估算待估不動產價格利息時，只考慮建筑開發費等三項，而暫不計利息的是( )
　A.專業費　　　　 B.不可預見費 　C.地價 　　　　　D.租售費
14.路線價的確定必須先確定
A.地塊面積　　　 B.標準宗地面積 　C.街道面積 　　　D.區域面積
15.深度價格遞減比率是地價隨臨街深度的( ) 中國公務網 2006-3-27 18:52:05
　A.長短變化的比率　　 B.寬度比率 　C.高度比率　　　　　 D.大小比率
16.基準地價評估資料應具有( )
　A.長期性　　 B.遠期性 　C.遠瞻性　　 D.近期性
17.經過處理的宗地地價資料進行數據檢驗是按照( )
　A.土地交易方式　　 B.房產交易方式 　C.城市規劃 　　　　D.土地利用規劃
18.在編制基準地價成果圖時，均質地域編號應用( )
　A.羅馬數字 　　　　　B.大寫英語字母 　C.大寫羅馬數字　　　 D.阿拉伯數字
19.基準地價修正系數法估價中的期日修正一般根據( )
　A.地價指數的變動頻率　　　 B.地價指數的變動幅度 C.地價的變動幅度D.房價指數的變動幅度
20.商業用地宗地地價修正系數表中不包含( )
　A.進深修正　　　　　 B.寬度修正 　C.使用年限修正 　　　D.公用設施完備
二、雙項選擇題(在每小題的備選答案中選出二個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每小題1分，共15分)
21.地租的兩種基本形式是( )
　A.級差地租　　 B.城市地租 　C.壟斷地租　　 D.絕對地租 　E.礦山地租
22.特爾菲法測定土地定級因數權重值測定中，只要求提出各因素所有專家打分的( )
　A.均值　　　　 B.均方差 　C.期望值 　　　D.方差 　E.協方差
23.房地產具有極強的多樣性及( )
　A.個別性　　　 B.復雜性 　C.區域性 　　　D.時間性
　E.功能性
24.容積率的大小影響( )          A.建筑平均成本的高低B.房屋的銷售量
    C.房屋的建筑質量    D.土地利用程度的高低  E.建筑商的投資積極性
25.房地合一的舊房地產重新建造成本包括( )
　A.土地重新取得費用　　　 B.建筑物折舊費 　C.維修費D.管理費 　E.建筑物重新建造成本
26.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( )
　A.分部分項法 　　　　B.工料測量法 　C.指數調整法　D.平方法 　E立方法
27.下列因素中會導致建筑物經濟上的折舊的是( )
　A.使用磨損 B.設計變化 　C.城市規劃重大改變 　D.建筑技術進步　E.現行政策重大改變
28.開發項目產生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目( )
　A.可行　　　　　　　 B.不可行 　C.可繼續投資 　　　　D.可取消投資 　E.應減少投資
29.乘余法估價調查不動產利用要求，掌握城市規劃對宗地的規劃用途、容積率和( )
　A.裝修　　　　　　　 B.建筑密度 　C.建筑物高度　　 D.設計 　E.精度
30.路線價法計算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計算公式，宗地總價是路線價乘以深度百分率和( )
　A.臨街深度　　　　　 B.臨街長度 　C.臨街高度 　　　D.臨街寬度
　E.其他條件修正率
31.不同地段標準宗地價格應能反映( )
　A.區域大小　　　　　 B.地區形態 　C.區位差異 　　D.互相調節 　E.互相均衡
32.路線價法四三二一法則中，超過100英尺土地第一、四個25英尺的土地價值分別是路線價的( )
　A.9% 　　B.6% 　　C.7% D.8% 　　E.4%
33.根據我國目前的房地產市場狀況，可用于基準地價評估的宏觀經濟資料有( )
　A.某大型企業利潤額　B.城市發展戰略　C.征地費資料　D.城市生態環境狀況 　E.企業兼并資料
34.位于同一均質地域的地段，基本一致的是( )
　A.房屋高度　　　 B.環境狀況 　C.容積率　　　　 D.人口狀況　E.土地用途
35.房地產估價人員分為( )
A.注冊估價師 　　　　　　B.注冊房地產估價師
　C.注冊土地估價師 　　　　D.注冊房產估價師 　E.注冊地產估價師
三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號內打”√”；錯誤的打”╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)
　36.人口的數量與房地產價格的關系是負相關的。( )
　37.估價結果報告是估價師提交委估方的書面文件。( )
　38.在同一地區或同一供求范疇內的類似地區中，存在較多的交易實例，市場比較法才是有效的評估方法。( )
　39.路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減原理，計算臨街宗地地價的一種方法。( )
　40.為了體現房地產評估報告的高度概括性，應對資料進行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結論。( )
四、簡答題(每小題5分，共15分)
41.如何用級差收益測算基準地價?
　42.市場比較法的基本含義是什么?
　43.簡述基準地價評估報告的定義及組成內容。
五、計算題(每小題10分，共20分 )
　44.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2，000元/m2，現值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。
　45.某公司購買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設期為2年，建筑費用3，500元/m2，專業費為建筑費的13%，兩項費用均勻投入，房屋建成后售價8，000元/m2，銷售費用為樓價的3.0%，銷售稅費為樓價的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價、建筑費和專業費的23%。試用剩余法求該宗地地價。
六、論述題(每小題10分，共20分)
　46.試述房地產評估的原則。
　47.土地定級的工作程序是什么?