09年房產估價師制度與政策預測題十二

1、 某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產進行評估，估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

估價測算過程
（一）收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入
根據《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：
①1層年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（萬元）
②2層年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（萬元）
③3層年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（萬元）
④4層年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（萬元）
⑤5層年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（萬元）
⑥6層年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（萬元）
⑦7、8層年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（萬元）
年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G
＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（萬元）
2.估算年運營費用
①年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：
年土地使用費＝293×2560＝75.01（萬元）
②年管理費：根據××市規定，出租經營物業按年租金收入的5%計支管理費。則：
年管理費＝343.43×5%＝17.17（萬元）
③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費＝343.43×8%＝27.47（萬元）