09年房地產估價師考試大綱(4)

第七章　風險分析與決策
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節　房地產項目不確定性因素的分析
一、房地產開發項目的主要不確定性因素
(一)土地費用
(二)建筑安裝工程費
(三)租售價格
(四)開發期與租售期
(五)容積率及有關設計參數
(六)資本化率
(七)貸款利率
二、房地產置業投資項目的主要不確定性因素
(一)購買價格
(二)權益投資比率
(三)空置率
(四)運營費用
三、不確定性因素的相互作用
第二節　盈虧平衡分析
一、盈虧平衡分析的基本原理
二、房地產開發項目盈虧平衡分析
(一)最低租售價格分析
(二)最低租售數量分析
(三)最高土地取得價格
(四)最高工程費用
(五)最高購買價格
(六)最高運營費用比率
(七)多因素臨界點組合
三、房地產開發項目盈虧平衡分析示例
(一)保本點分析
(二)臨界點分析
第三節　敏感性分析
一、敏感性分析的概念
二、敏感性分析的步驟
三、單因素與多因索敏感性分析
四、敏感性分析的“蘭項預測值”法
第四節　風險分析
一、風險分析的界定
二、風險分析的一般過程和方法
(一)風險辨識
(二)風險估計與評價常用方法
1.調查和專家打分法
2.解析方法
3.蒙特卡洛模擬法
三、概率分析的步驟與概率確定方法
(一)概率分析的步驟
(二)概率的確定方法
四、概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步驟
(二)期望值法應用示例
五、蒙特卡洛模擬法
考試要求
1.掌握房地產開發項目的主要不確定性因素
2.掌握房地產置業投資項目的主要不確定性因素
3.熟悉不確定性因素的相互作用
4.掌握盈虧平衡分析
5.掌握敏感性分析的概念和步驟
6.掌握單因素與多因素敏感性分析
7.了解敏感性分析的“三項預測值”法
8.掌握風險分析的界定
9.了解風險分析的一般過程和方法
10.熟悉概率分析的步驟與概率確定方法
11.掌握概率分析中的期望值法
12.了解蒙特卡洛模擬法

第八章　房地產開發項目可行性研究
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產開發項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節　可行性研究概述
一、可行性研究的含義和目的
二、可行性研究的作用
(一)作為申請項目核準的依據
(二)是項目投資決策的依據
(三)是籌集建設資金的依據
(四)是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據
(五)是下階段規劃設計的依據
三、可行性研究的依據
四、可行性研究的工作階段
(一)投資機會研究
(二)初步可行性研究
(三)詳細可行性研究
(四)項目評估與決策
第二節　可行性研究的內容與步驟
一、可行性研究的內容
(一)項目概況
(二)開發項目用地的現狀調查及拆遷安置方案的制定
(三)市場分析和建設規模的確定
(四)規戈1設計方案的選擇
(五)資源供給條件分析
(六)環境影響評價
(七)項目開發組織機構和管理費用的研究
(八)開發建設計劃的編制
(九)項目經濟及社會效益分析，
(十)結論及建議
二、可行性研究的步驟
(一)接受委托
(二)調查研究
(三)方案選擇和優化
(四)財務評價和綜合評價
(五)編制可行性研究報告
第三節　房地產開發項目策劃與基礎參數選擇
一、房地產開發項目策劃
(一)區位分析與選擇
(二)開發內容和規模的分析與選擇
(三)開發時機的分析與選擇
(四)合作方式的分析與選擇
(五)融資方式與資金結構的分析與選擇
(六)產品經營方式的分析與選擇
二、構造評價方案
三、選擇基礎參數
(一)時間類參數
(二)融資相關參數
(三)收益相關指標
(四)評價標準類指標
第四節　房地產開發項目投資與收入估算
一、投資估算
(一)土地費用
1.征地拆遷費
2.出讓地價款
3.土地轉讓費
4.土地租用費
5.土地投資折價
(二)勘察設計和前期工程費
(三)房屋開發費
1.建筑安裝工程費
2.基礎設施建設費
3.公共配套設施建設費
4.其他工程費
5.開發期間稅費
6.管理費用
7.銷售費用
8.財務費用
9.不可預見費
二、資金使用計劃
三、收入估算與資金籌措
(一)收入估算
1.租售方案
2.租售價格
3.租售收入
4.收款方式
(二)資金籌措
第五節　房地產開發項目方案經濟比選
一、方案經濟比選及其作用
(一)方案經濟比選
(二)方案經濟比選的類型
(三)方案經濟比選的作用
二、方案比選定量分析方法
(一)差額投資內部收益率法
(二)凈現值法
(三)等額年值法
(四)費用現值法和等額年費用法
(五)其他經濟比選方法
三、方案經濟比選方法的選擇
(一)比選方法選擇規則
(二)方案經濟比選的特殊注意事項
第六節　房地產開發項目財務報表的編制
一、財務評價的報表
(一)基本報表
1.現金流量表
2.資金來源與運用表
3.損益表
4.資產負債表
(二)輔助報表
二、財務報表的編制
第七節　可行性研究報告的撰寫
一、項目可行性研究報告的基本構成
(一)封面
(二)摘要
(三)目錄
(四)正文
(五)附表
(六)附圖
二、項目可行性研究報告正文的寫作要點
(一)項目總說明
(二)項目概況
(三)投資環境研究
(四)市場研究　建設工程教育網
(五)項目地理環境和附近地區競爭性發展項目
(六)規劃方案及建設條件
(七)建設方式及進度安排
(八)投資估算及資金籌揩
(九)項目評估基礎數據的預測和選定
(十)項目經濟效益評價
(十一)風險與不確定性分析
(十二)可行性研究的結論
考試要求
1.熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據和工作階段
2.熟悉可行性研究的內容
3.了解可行性研究的步驟
4.熟悉房地產開發項目策劃
5.掌握構造評價方案
6.掌握選擇基礎參數
7.掌握房地產開發項目投資與收入估算
8.熟悉方案經濟比選的概念及其作用
9.掌握方案經濟比選定量分析方法
10.熟悉方案經濟比選方法選擇的原則
11.掌握財務評價的基本報表
12.熟悉財務評價的輔助報表
13.掌握財務報表的編制
14.熟悉可行性研究報告的撰寫