物權法解釋：地役權效力

　　第一百五十八條　地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】本條是關于地役權效力的規(guī)定。

　　地役權合同自地役權人與供役地權利人自愿達成協(xié)議即為生效，地役權合同一經(jīng)生效，地役權即為設立。地役權設立以地役權合同生效為要件，如果地役權人或者供役地權利人要求登記的，可以向登記機構申請，辦理地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　立法過程中對是否必須登記，有不同意見：一種意見認為，地役權應當?shù)怯洠�如果該權利不通過登記予以公示，必然會損害第三人的利益。例如，地役權人和供役地權利人達成協(xié)議設立了地役權，這實際上是在供役地上設立了負擔，供役地的價值將因此而減少。如果供役地權利人將其土地的使用權轉讓給第三人，第三人在受讓該土地時，不知道該土地上已設立了地役權，仍然以沒有負擔的土地的價值購買，必然會蒙受損失。另一種意見認為，應將地役權登記生效作為基本原則，登記對抗作為例外。

　　隨著我國人口的增長和工業(yè)化的發(fā)展，土地資源越來越缺乏，為了解決土地資源的有限性與人類日益增長的需要之間的矛盾，需要通過確認土地之上的各種物權實現(xiàn)土地的高效率的利用。我國農(nóng)村，地役權80％一90％都是不登記的。為了方便群眾，減少成本，物權法對地役權實行登記對抗主義。

　　所謂登記對抗主義，主要指不登記不得對抗不知道也不應知道土地設有地役權，而受讓了該土地使用權的第三人。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從他人手中取得位于市中心廣場附近一塊土地使用權，以“觀景”為理念設計并建造了高層觀景商品住宅樓。該地前邊有一所學校乙，為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，甲以每年向乙支付10萬元補償費為對價，與乙約定：乙在30年內(nèi)不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方?jīng)]有辦理地役權登記。一年后學校乙遷址，將房屋全部轉讓給房地產(chǎn)商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購得該學校后就建起了高層住宅一甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，甲便向法院提起訴訟．少按照本條規(guī)定，法院不能支持甲的主張，因為本案中甲乙雙方雖然訂立了地設權合同，但沒有登記，乙轉讓土地又沒有告知丙該土地上設有地役權，因此，丙的合法權益應受保護，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司只能基于合同，要求學校乙承擔違約責任，而無權要求丙房地產(chǎn)商停止興建高樓和承擔責任。因此，為了更好地維護自己的地役權，地役權最好進行登記。