2005房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)營(yíng)與管理試卷

一 .單向選擇提（共35分，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

1.某城市規(guī)劃將火車(chē)站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ D ）
A.為之固定性     B各異性     C適應(yīng)性    D  相互影響性

２房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（D ）
A.相對(duì)較高的收益水平    B. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持  C. 抵銷(xiāo)通貨膨脹的影響   D.投資回收期較長(zhǎng)

3.甲 .乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50% ，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50% ，甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（B  ）

A . 甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大  B. 乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大   C. 甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同   D.無(wú)法判斷
4.假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（B ）

A .0.25   B.0.50   C .1.5  D.2.00
5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（C   ）子市場(chǎng).

A. 租賃   B. 銷(xiāo)售  C. 保險(xiǎn)  D.抵押
6.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ B  ）

A. 0.4月   B. 2.5月  C.0.4年   D.2.5年
7.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（  B  ） .
A. 第一階段   B.第二階段   C. 第三階段  D. 第四階段

8.如果同一地區(qū)的某一類(lèi)型午夜的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類(lèi)型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）

       A． 減少             B、 增加              C、不變               D、同步遞減

9．承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。

       A、半個(gè)月            B、一個(gè)月            C、一個(gè)半月        D、二個(gè)月

10．在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。

       A、目標(biāo)定價(jià)法     B、價(jià)值定價(jià)法     C、挑戰(zhàn)定價(jià)法     D、成本加成定價(jià)法

11．下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（  ）。

       A、市場(chǎng)需求容量調(diào)查                      B、消費(fèi)者行為調(diào)查

       C、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查                      D、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

12．某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為500萬(wàn)m²,預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為450m²,平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷(xiāo)售量是（  ）萬(wàn)m²。

       A、450                 B、475                 C、490                 D、500

13．從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（  ）

       A、確定調(diào)查方式                             B、設(shè)計(jì)問(wèn)卷

       C、收集信息                                    D、定義市場(chǎng)區(qū)域

14．下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（  ）

       A、吸納率分析                                 B、房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析

       C、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析                   D、投資購(gòu)買(mǎi)和使用購(gòu)買(mǎi)的比例分析

15．某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（  ）萬(wàn)元。

       A、28.62                     B、29.16                     C、41.56                     D、48.24

16．銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（  ）元。

       A、1005.56           B、1010.56           C、1110.56           D、1115.56

17．已知某筆貸款年利率為12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（  ）

       A、12.35%           B、12.55%           C、12.68%           D、12.93%

18．某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是（  ）元。

       A、204.08            B、356.72             C、508.91             D、666.67

19．下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是（  ）。

A、企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次

B、 經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入

C、 銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入

D、可分配利潤(rùn)=稅后收入-未分配利潤(rùn)

20．已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率未11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（  ）。

       A、11.12%           B、11.36%            C、11.66%            D、12.95%

21．某置業(yè)投資者以10000元/m²的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了200m²的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（  ）

       A、0.21                B、1.23                C、2.01                D、3.23

22．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（  ）。

       A、3.57%             B、4.00%             C、6.56%             D、10.56%

23．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（  ）萬(wàn)元。

       A、755.54            B、772.84             C、1400.88           D、1433.90

24．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（  ）。

       A、80%         B、120%              C、171%              D、200%

25．房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（  ）

       A、變動(dòng)成本的設(shè)置                          B、銷(xiāo)售收入的不同

       C、固定成本的設(shè)置                          D、平衡點(diǎn)的設(shè)置

26．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m²,擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可邊成本為2000元/m²，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是（  ）。

       A、2.0           B、3.0           C、4.0           D、5.0

27．有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（  ）。

       A、52%         B、58%         C、62%         D、68%

28．在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)*建筑面積，屬于（  ）。

       A、單元估算法     B、單位指標(biāo)估算法     C、概算指標(biāo)法     D、工程量近似匡算法

29．某防地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（  ）。

       A、損益表            B、資金來(lái)源與運(yùn)用表        C、資本金現(xiàn)金流量表        D、全投入現(xiàn)金流量表

30．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（  ）。

       A、時(shí)間類(lèi)參數(shù)     B、融資類(lèi)參數(shù)     C、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)     D、收益類(lèi)指標(biāo)

31．甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（  ）風(fēng)險(xiǎn)。

       A、市場(chǎng)               B、財(cái)務(wù)               C、政策               D、經(jīng)營(yíng)

32．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于（  ）。

       A、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損                   B、 提取法定盈余公積金

       C、提取公益金                                        D、向投資者分紅

33．在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)時(shí)按（  ）計(jì)算的。

       A、綜合利率        B、貸款利率        C、折現(xiàn)率            D、機(jī)會(huì)成本

34．某寫(xiě)字樓的建筑面積為8萬(wàn)元m²，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（  ）萬(wàn)m²。

       A、5.2                  B、6.4                  C、6.8                  D、7.6

35．某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)（  ）萬(wàn)元。

       A、13.2                B、15.9                C、19.5                D、20.4

二、多項(xiàng)選擇題（共15分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡商涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1．  從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類(lèi)型主要有（  ）。

A、商住樓             B、土地               C、在建工程        D、寫(xiě)字樓            E、建成后得物業(yè)

2．  房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（  ）。

A、投資房地產(chǎn)信托             B、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券        C、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券

D、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用語(yǔ)出租經(jīng)營(yíng)                E、購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)

3．  從宏觀商說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（  ）。

A、價(jià)格結(jié)構(gòu)         B、區(qū)域結(jié)構(gòu)        C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)        D、供求結(jié)構(gòu)        E、投資結(jié)構(gòu)

4．  根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（  ）。

A、第一階段         B、第二階段初期        C、第二階段后期        D、第三階段        E、第四階段

5．  開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（  ）等。

A、保險(xiǎn)合同         B、分包合同        C、銷(xiāo)售合同        D、勘察設(shè)計(jì)合同        E、加工合同

6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括的類(lèi)型有（  ）。

       A、產(chǎn)品調(diào)查        B、價(jià)格調(diào)查        C、市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查 D、分銷(xiāo)渠道調(diào)查      E、促銷(xiāo)策略調(diào)查

7．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（  ）。

       A、文獻(xiàn)查閱        B、觀察        C、專(zhuān)題討論        D、問(wèn)卷調(diào)查        E、實(shí)驗(yàn)

8．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（  ）等因素。

       A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率     B、政府政策 C、通貨膨脹率     D、內(nèi)部收益率     E、投資者的目標(biāo)收益率

9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（  ）。

       A、速動(dòng)比率        B、利息備付率     C、償債備付率     D、內(nèi)部收益率     E、資產(chǎn)負(fù)債率

10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（  ）

A．內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率。

B． 內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率

C． 同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率。

D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率。

E． 內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。

11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（  ）。

       A、自我消費(fèi)        B、房地產(chǎn)保值     C、房地產(chǎn)增值     D、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)        E、出租收益

12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（  ）。

       A、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案。        B、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案

       C、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案     D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案。        E、 標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案。

13．在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（  ）。

       A、單元估算法     B、概預(yù)算定額法        C、工程最近似匡算法        D、蒙特卡洛模擬法

E、 單位指標(biāo)估算法

14．新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有（   ）

A．      項(xiàng)目投資有新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成。

B．      新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

C．      從項(xiàng)目投資后的緊急效益來(lái)考察償債能力。

D．      從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力。

E．      擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)。

15．下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（  ）。

A、基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的。

B、 基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

C、 基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

D、在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。

E、 在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金。

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“ü”表示正確，用“r”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．    房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。                      （   ）

2．    一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

3．    當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅速增加。

4．    目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。

5．    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。

6．    服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。

7．    細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。

8．    名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。

9．    開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。

10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。

11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。

12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

13．個(gè)人住房抵押貸款不屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款。

14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。

15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列處算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）

1．    某家庭購(gòu)買(mǎi)了一套90m²的商品住宅，售價(jià)位4000元/ m²。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35%用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少（8分）

2．    某開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000 m²的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初試資本金為300萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10%，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400 m²，預(yù)售均價(jià)為8000元/ m²。第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600 m²，預(yù)售均價(jià)為7800/ m²。項(xiàng)目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷(xiāo)售出去的1000 m²改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30%。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，改辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末）  （12分）