09年房地產估價師考試案例分析經典資料(5)

　　房地產估價是估價人員模擬房地產價格形成過程以確定房地產價值的過程，房地產估價技術路線就是估價人員模擬房地產價格形成過程、揭示房地產價格內涵時的思路。因此，房地產估價技術路線體現的正是估價對象房地產的價格形成過程，反映的是估價對象房地產的價格內涵。

　　下面以《規范》中的一些條文規定來說明房地產估價技術路線與房地產價格內涵和價格形成過程的關系。

　　以《規范》第6.4.4條為例：

　　“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　　“(1)首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　　“(2)用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。”

　　這里給出的處理土地使用權出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價技術路線。

　　這兩種估價技術路線反映了共同的價格內涵：劃撥土地使用權的價格內涵是出讓土地使用權價格扣除土地使用權出讓金價款后的余額部分。

　　而這兩種估價技術路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權價格減去土地使用權出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權出讓金價款。

　　又例如《規范》第6.12.2條規定：

　　“6.12.2房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。”

　　這里所說的：“對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術路線。也就是說，在進行房地產損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進行修復所需的費用來衡量的。因此，房地產損壞賠償估價時，估價結論的價格內涵是“房地產因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復所需的費用”。明確了價格內涵，也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產進行修復從而得出修復所需的費用。進而也就明確了估價的技術路線：估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。

　　由上所舉《規范》中的一些條文規定已經可以看出，房地產估價技術路線反映了房地產價格的內涵和房地產價格形成過程，關于這一點，在本章后面還會反復強調。

　　1.1.3 房地產估價技術路線與房地產估價方法

　　1.1.3.1 房地產估價技術路線與房地產估價方法的密切關系

　　房地產估價技術路線是估價人員對房地產價格形成過程的認識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程的認識。可以說，每種房地產估價方法都體現了一種估價技術路線。

　　例如，市場法體現的是這樣一種對價格形成過程的認識：房地產的正常市場價格是該房地產在公開市場上最可能實現的價格，或者說是被大多數買家和大多數賣家認可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產的實際成交價格經過處理后作為評估價值”的技術路線。

　　成本法反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣一種價格形成過程：房地　　產價值是由其各組成部分的價格累加而成的。

　　收益法體現了對價格形成過程的這樣一種認識：可以將購買房地產作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現之后累加，用所得結果作為估價對象房地產的價格。收益法所體現的估價技術路線是：房地產價值是由房地產未來可獲得的收益決定的。

　　假設開發法體現的房地產價格形成過程也即估價技術路線是：未完成的房地產的價值取決于它完成后的房地產價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。

　　同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現的是不同的估價技術路線。例如，對一宗尚未完成的房地產開發項目進行估價，可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費，累加即得到其價值。這既是成本法的估價過程，也體現了一種技術路線。它所反映的價格形成過程是：房地產價值是由構成房地產價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設開發法先確定該項目完成后的價值，再扣除由未完成狀態繼續建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價值。這種方法所反映的價格形成過程是：未完成的房地產的價值最終取決于它開發建設完成后的房地產價值，由后者可以推算出前者。

　　所以說，房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系。

　　1.1.3.2 把握房地產估價技術路線有助于正確運用房地產估價方法

　　由于房地產估價技術路線反映了房地產價格形成過程和價格內涵，而房地產估價方法的實質也是模擬房地產價格的形成過程確定估價對象的價值，所以，把握房地產估價技術路線有助于正確理解和運用房地產估價方法，并且不會由于房地產估價方法在表現形式上的不同而迷惑。