2007年房地產估價師《案例與分析》真題及答案

一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的括號內)
   (一)李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m²，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元／m²的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元／m²。
   請問：
   1．張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
   2．2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元／m²。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元／m²。你認為應如何解釋該估價結果的合量性?
   (二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段、結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見表4—11。
   表4-11    店面成交情況

請問：
   1．你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?
   2．若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?  (說明：回答若超過5個，只按前5個評分。)
   (三)2003年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。
   請問：
   1．評估出租人權益價值時，承擔人是否毀約對房地產價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
   2．說明評估承租人權益價值的技術路線。

二、單項選擇題(共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內)
   (一)某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經濟壽命為50年。經批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變為出讓商業用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。
   1．若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格，下列說法中正確的是(    )。
   A.作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的原始價值
   B．作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的賬面價值
   C.作價出資價格評估應采用公開市場價值標準
   D．作價出資價格應較評估出的價值低
   2．如果采用成本法估價，且建筑物的經濟壽命等于其自然壽命，應按(    )年計算建筑物的折舊。
   A．38．5    B．40．5    C．48．0    D．50．0
   3．如果采用收益法估價，經調查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年凈收益為300萬元，且未來每年不變，報酬率為7．5％，則收益價格為(    )萬元。
   A．3752．92    B．3786．20    C．3875．70    D．3892．44
   4．若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是(    )。
   A.業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值
   B．業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值扣減20年后房地產剩余價值的折現值
   C.業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用
   D．業主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整

   (二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開發，該開發公司擬用滾動開發的模式進行房地產開發，具體計劃詳見表4-12。
 表4-12

    由于開發規模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發成本比社會平均開發成本低100元／m²：目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5％的速度上漲。現該開發公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產估價機構在選用假設開發法進行估價時，用現金流量折現法進行測算。
    5．房地產估價師確定現金流量折現法技術路線是，正確的做法是(    )。
    A.對三期開發的土地分別估價，將各期凈現金流量分別折現至當期開發活動起始點
    B．對宗地整體估價，將各期凈現金流量分別折現至各期開發活動起始點
    C.對宗地整體估價，將各年凈現金流量折現至整個開發活動起始點
    D．對宗地整體估價，對各期開發投資分別計息至各期開發活動結束點
    6．在確定開發完成后的房地產價值時，應采用(    )。
    A.目前住宅市場價格
    B．未來住宅市場價格，折現至估價時點
    C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現至估價時點
    D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現至估價時點
    7．在確定開發成本時，應采用(    )。
    A.該開發公司測算的開發成本    B．現時的客觀開發成本
    C.各期銷售時的客觀開發成本    D．各期開發時的客觀開發成本
    8．在計算扣除項時，除開發成本、管理費用外，還應包括(    )。
    A.銷售費用、銷售稅費和開發利潤
    B．銷售費用、銷售稅費和所得稅
    C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費
    D．銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

 (三)某房地產估價師運用市場法和假設開發法對一宗4270m2的商業用地于2007年10月21日的土地使用權價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結果分別為2000元／m²和2300元／m²。假設2006年10月和2007年10月該區域的該類土地定基價格指數分別為102、106：土地報酬率為6％。
    9．運用加權算術平均法得出的最終估價結果的分布范圍是(    )。
    A．[2000，2300]  B．[2030，2270]    C．[2060，2240]    D．[2090，2210]
    10．假設該宗地于2007年10月21日的土地使用權價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21日的土地使用權價格是(    )元／m²。
    A．2136    B．2165    C．2179    D．2206

    三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)
    封面和目錄(略)
    致委托人函
    XX市中級人民法院：受貴法院的委托，我公司對位于XX市XX路3號樓5層整層957．3m2辦公用途的房地產(以下簡稱估價對象)進行了估價。
    估價時點：2007年3月5日。   
    我公司根據《房地產估價規范》[GB／T50291—1999]的要求，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為：壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。
    估價報告應用的期限自2007年3月16日起1年。
    隨函附交3份房地產估價報告。
    XXXX房地產評估有限公司(蓋章)
    法定代表人：XXX(簽字)
    2007年3月16日
    注冊房地產估價師聲明
    我們鄭重聲明：
    1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
    2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
    3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
    4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
    5．我們已對本報告中的估價對象進行了實地查看。
    6．沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
    7．本報告不可作為任何形式的產權證明文件。
    8．未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發表。
    注冊房地產估價師：XXX(簽名蓋章)注冊號：(略)
    注冊房地產估價師：  XXX(簽名蓋章)注冊號：(略)
    估價的假設和限制條件(略)
    估價結果報告
    一、委托人(略)
    二、估價機構(略)
    二、估價對象
    根據《房屋所有權證》(證號：X房地X字[2000]第XXXX號)、《國有土地使用證》[證號：XX地X字(1999)第XX號]、實地查看情況及調查資料，估價對象房地產的區位、實物、權益狀況如下：
    (一)區位狀況
    位置：坐落XX市XX路3號樓5層整層
    緘市規劃：行政辦公區
    環境景觀：優美整潔
    公共服務及基礎設施完備程度：基本完備
    商務氛圍：處于XX市行政中心范圍
    (二)實物狀況
    1．土地狀況
    用途：辦公
    地號：  XX區XX街道163街坊1／6丘
    四至：(略)  
    土地等級：1級
    土地共用面積：3500m²
    地勢：土地平整
    其中土地分攤面積：500m²
    2．建筑物狀況
    建筑面積：957．3m2
    建筑結構：磚混一等
    層數：7層，無地下室，估價對象處于5層
    層高：3．3m，檐高：24m
    用途：辦公
    竣工日期：1999年12月1日
    裝修：．室內普通裝修、公共部分精裝修
    設施設備、建筑類型、外觀、空間布局、維護保養使用情況等(略)
    利用現狀：現空置

   (三)權益狀況   
    1．建筑物權益狀況 
    根據《房屋所有權證》(證號：X房地X字[2000]第XXXX號)記載：估價對象建筑物權利人：XXX、XXX，所有權性質：私有，用途辦公，建筑面積957．3m²，磚混一等。
    2．土地使用權權益狀況
    根據《國有土地使用證》(證號：XX地X字L1999]第XX號)記載：估價對象土地用途為辦公，其土地使用權性質為國有出讓，土地共用面積：3500m²，其中分攤土地面積： 500m²，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無續期考慮。
    3．他項權利狀況
    估價對象已設定他項權利(抵押權)，抵押權人為中國工商銀行XX支行，至估價鐘點尚未注銷。具體情況如下：
    他項權利人：中國工商銀行XX支行
    權利種類：期房抵押
    建筑面積：957．3m²
    權利價值：574．38萬元
    抵押部分：5層整層
    設定日期：1999年8月
    他項權證號：  X房地X他字(1999)第XXX號
    四、估價目的
    為法院辦案提供價格參考。
    五、評估的價值類型和定義
    采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設和限制條件下于估價時點的市場價值。
    六、估價時點
    估價時點為2007年3月15日。
    七、估價依據(略)
    八、估價原則(略)
    九、估價方法
    本報告選用的估價方法為市場法和收益法。
    市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法：即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法。收益法采用報酬資本化法，即房地產價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。    綜合兩種估價方法的估價結果，確定估價對象估價值。
    十、估價結果
    根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為：壹仟零玖拾肆萬元整 (RMBl094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元／m²)。
    十一、估價報告應用的限制
    本估價報告有效期自完成之日起一年內使用有效，即2007年3月16日到2008年3月
    15日。   
    十二、估價作業日期
    2007年3月5～16日   
    十三、注冊房地產估價師及其他參與估價的人員(略)
   估價技術報告
   一、估價對象分析(略)
   二、房地產市場分析(略)
   三、最高最佳使用分析(略)
   四、估價方法選用
   本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。
   市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法，即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法。
   收益法采用報酬資本化法，即房地產價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。
   綜合兩種估價方法的估價結果，確定估價對象估價值。
  五、估價的測算過程
   市場法的基本步驟為：搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調整→房地產狀況調整(區域因素、個別因素)→求取比準價格
   其基本計算公式如下：
   估價對象比準價格二可比實例成交價格X交易情況修正系數X市場狀況調整系數
   X房地產狀況調整系數
   (一)市場法
   1．選取可比實例
   搜集類似房地產的交易實例，根據估價對象的用途、交易類型、區位和交通、基礎設施等具體條件，選擇3個可比實例進行比較，詳見表4—13。
   表4-13    可比實例表

    3．修正調整過程
   以估價對象的各因素條件為基準，相應分值為100，將可比實例交易時的相應因素條件與估價對象比較，確定出相應的分值(區域因素與個別因素中子因素權重相同)，詳見表4—15。
   表4-15    因素條件分值表

續表

    根據上述分值，得到修正調整系數，并將各可比實例成交價格修正調整為符合估價對象條件的比準價格，詳見表4—16。
   表4-16    可比實例因素條件修正調整系數與比準價格表

  4．市場法估價結果
   3個可比實例比準價格比較接近，取其簡單算術平均值為市場法求取的估價對象的比準價格：
   (12062+10778+11678)／3＝11506元／m²
   (二)收益法測算
   收益法的基本步驟為：
   搜集預測需要的有關收入和費用的數據資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預測估算凈收益→求取適當的報酬率→選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格(詳見表4-17)。
   根據市場分析預測，估價對象房地產未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。
   其計算公式如下：

式中 
    V——房地產的收益價格；
    A——房地產未來每年凈收益；   
    Y——房地產的報酬率；
    n——房地產的收益期限；
    g——掙收益逐年遞增的比率。
    1．租賃收入的確定
    根據估價人員現場調查，該地區類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設施等不同，約為1．8～2．5元／(m²•d)，根據估價對象的具體情況，經估價人員綜合分析，確定估價對象現狀條件下可能實現的市場租金水平為2元/(m²•d)。
    2．空置率及租金損失率的確定
    根據估價人員的調查，考慮目前該地區的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區辦公用房緊張，出租率水平在90％左右，確定空置率及租金損失率合計為10％。
    3．年有效毛收入的確定
    有效毛收入＝日租金收入×天數／年×(1-空置及租金損失率)
    4．凈收益的確定
    根據目前房地產租賃市場出租人負擔的租賃成本分析，主要包括維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費、物業管理費、采暖空調費等，其他由承擔人支付。經市場調查，確定租賃運營費用率為20％。現時年凈收益：有效毛收入×(1-運營費用率)
    5．報酬率的確定
    房地產報酬率實質上是房地產投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。報酬率：無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率—投資帶來的優惠率房地產報酬率確定為6％。
    6．剩余收益期限的確定
    根據《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設定估價對象剩余使用期限42年，無續期。
    7．租金年增長率的確定
    經估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2．5％。
    8．收益價格的確定

運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元／m²。

   (三)估價對象房地產價格的確定
   采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結果均具有一定的意義和客觀依據，因兩個結果差異不大，經綜合考慮，取兩種方法測算結果的算術平均值作為本次估價結果。
   估價對象房地產單價=(11506+11360)／2=11433元／m²
   估價對象房地產總價=11433×957．3=10944811元
   取整為1094萬元。
   單價為11433元／m²。
   六、估價結果
   根據《房地產估價規范》(GB／T50291—1999)的要求，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為：壹仟零玖拾肆萬元整(RMBl094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：壹萬壹仟肆百叁拾叁元整(RMB11433元/m²)。
   附    件
   1．《委托司法鑒定函》(復印件)
   2．《房屋所有權證》(復印件)
   3．《國有土地使用證》(復印件)
   4．估價對象地理位置示意圖
   5．估價對象小區實景照片
   6．估價機構資質證書(復印件)
   7．估價機構營業執照(復印件)
    8．房地產估價師注冊證書(復印件)
   四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2．5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)
   估價對象現狀為一空置廠房，土地面積4000m²，總建筑面積6000m²，分析其所在區位特點和周邊環境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關手續、補交了土地價款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變。現需評估估價對象在2007年10月1日的市場價格(購買總價和單價)。
   有關資料如下：
   1．預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經調查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經預測穩定在1000元／m²，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費為年租金收入的25％。
   2．預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元，假設費用在裝修改造期間均勻投入。
   3．折現率為12％，銷售費用及銷售稅費率為7％(與銷售同時發生)，購買現廠房的稅費為3％。
   估價測算如下(節選)：
   一、估算凈收益•
   凈收益=1000×6000X85％×(1-10％)×(1-25％)＝344．25萬元
   二、測算報酬率Y
       采用市場提取法，通過調查類似辦公用途房地產的價格、凈收益等資料，根據公式

采用試算法推算報酬率。具體算法詳見表4-18。

    (注：上表計算結果無誤)
   報酬率＝(9．994％+7．909％+8．092％+8．005％)／4＝8．500％
   取整報酬率為8．5％。
 三、估算裝修改造后的辦公樓總價值

四、裝修改造費用總額   
    裝修改造費用=1000×6000／(1+8。5％)0'5=576．02萬元
五、銷售費用與銷售稅費
    銷售費用與銷售稅費=3981．45×7％／(1+12％)×248．84萬元
六、購買現廠房的稅費
    設估價對象的市場價格總價為V，則
    購買現廠房的稅費總額=V×3％
七、計算估價對象在估價時點的市場價格
    估價對象的市場價格總價V=3554．87-248．84-576．02-0．03V
    V=2650．50萬元
    單價=2650．50／6000=4417．49元/m²