2009年房地產估價師考試案例分析練習題2
來源:網絡發布時間:2009-06-16
(問題1) 采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應( )。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問題2) 采用收益法估價時,下述觀點不正確的是( )。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據,此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日,業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值,若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人,500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
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