2011年房估師考試經營與管理第九章知識點6

　　13. 土地儲備貸款的風險

　　土地儲備中心自有運作資金嚴重不足，主要依靠銀行貸款

　　土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配

　　土地儲備中心貸款抵押中法律問題帶來的風險

　　14. 土地儲備貸款的風險管理

　　對資本金不足，經營管理不規范的借款人，審慎發放貸款

　　以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年

　　對包括該圭地的性質、權屬關系等整體情況，進行認真的調查分析

　　實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險

　　15. 房地產抵押貸款的種類

　　個人住房抵押貸款

　　－貸給消費者，以購買的房為抵押物

　　分為商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款（公積金貸款）兩類

　　分為固定利率貸款和可調利率貸款兩種，我國實行可調利率，從下年初開始按新利率

　　抵押貸款額度上限為住房價值的80%，貸款期限最長不超過30年

　　構成抵押貸款一級市場

　　商用房地產抵押貸款

　　還款來源主要是商用房地產的經營凈收益，所以風險高

　　貸款價值比率不超過60%，期限不超過10年

　　僅對已通過竣工驗收的商用房地產發放

　　在建工程抵押貸款

　　以房地產開發項目合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產作為抵押物

　　一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進度和約定的貸款價值比率分次發放貸款

　　16. 個人住房貸款的風險

　　操作風險－對客戶調查不深入，容易出現假按揭

　　信用風險－開發商和購房者兩方面的問題

　　市場風險－包括市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現風險和利率風險

　　管理風險－銀行的管理能力不高，如借款人資質審查不嚴、手續不完整、放松貸款條件等

　　法律風險