2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理第七章知識(shí)點(diǎn)3

　　7. 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

　　購(gòu)買價(jià)格

　　權(quán)益投資比率－權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資總額的比例，指標(biāo)低意味著借的錢多

　　空置率

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　8. 不確定性分析的種類

　　盈虧平衡分析

　　敏感性分析

　　風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）

　　9. 盈虧平衡分析分類

　　臨界點(diǎn)分析－利潤(rùn)達(dá)到最低要求時(shí)

　　保本點(diǎn)分析－利潤(rùn)為零時(shí)

　　10. 線性函虧平衡分析

　　利潤(rùn)＝總銷售收入－總成本

　　總銷售收入＝銷售單價(jià)×數(shù)量

　　總成本＝固定成本＋可變成本＝固定成本＋單位可變成本×數(shù)量

　　盈虧平衡點(diǎn)是指利潤(rùn)為零時(shí)，求數(shù)量或是單價(jià)，此時(shí)

　　總銷售收入＝總成本

　　銷售單價(jià)×銷售量＝固定成本＋單位可變成本×銷售量

　　求解銷售量或是銷售單價(jià)

　　11. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　最低租售價(jià)格分析

　　最低租售數(shù)量分析

　　最高土地取得價(jià)格

　　最高工程費(fèi)用

　　最高購(gòu)買價(jià)格

　　最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　多因素臨界點(diǎn)組合

　　【記憶要點(diǎn)】

　　使收入增加的因素，要分析其最低值，使成本費(fèi)用增加的因素，要分析其最高值。

　　最低值或最高值與預(yù)測(cè)的可能值之間的差距越大，說(shuō)明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)

　　【形象理解】高考估分

　　預(yù)測(cè)的可能值，是估的分?jǐn)?shù)，最低值或最高值，相當(dāng)于錄取分?jǐn)?shù)線，估的分與錄取分?jǐn)?shù)線的差距越大，越容易被錄取，風(fēng)險(xiǎn)就越小（前提是預(yù)測(cè)的比錄取線高）