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2011年房估師考試經營與管理第七章知識點2

作者:   發布時間:2011-10-10 15:01:01  來源:建設工程教育網
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  4. 不確定型決策方法

  概念

  未來事件的狀態是否發生不能肯定,且概率也不能確定

  一般要依靠決策者的個人經驗、分析判斷能力和創造能力,借助于經驗方法

  具體方法

  小中取大法

  大中取大法

  最小最大后悔值法

  5. 房地產投資決策

  房地產投資決策的核心(三個方面)

  準確估算投資收益

  分析投資面臨的風險

  在權衡收益和風險的基礎上作出投資決策

  房地產投資決策的階段(三個階段)

  策略階段-界定可接受的收益和風險

  分析階段-衡量可能的收益與風險

  決策階段-評估各種收益與風險

  6. 房地產開發項目的主要不確定性因素(8大因素)

不確定因素  不確定的原因 
土地費用  土地成本占總成本比重大
招掛掛的出讓方式使土地價格難以確定 
建筑安裝工程費  建安費用估算價與承包商報價之間有差異
開工后建材和人工費會發生變化 
租售價格  物業的供求關系變化
各種因素會發生變化 
開發期與租售期  準備期的不確定
建造期的不確定
租售期的不確定 
容積率及有關設計參數  政府批準容積率的不確定
可供出租出售面積不確定(公攤) 
資本化率  評估時所選取的資本化率與將來實際投資收益率之間會出現誤差 
貸款利率  影響財務杠桿的有效性及融資成本 
資本金的比例  借貸資金所占比例越大融資成本越高 

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