2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理第五章知識(shí)點(diǎn)9

　　【2009年真題】

　　認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定代表性理論是（ ）。
　　A．馬克思的利率決定理論
　　B．可貸資金利率理論
　　C．IS－LM曲線模型利率理論
　　D．流動(dòng)性偏好利率理論

　　【答案】C
　　【解析】A馬克思的利率理論認(rèn)為利率取決于平均利潤(rùn)率及其分割；B可貨資金利率理論認(rèn)為利率由可貸資金的供求決定；D流動(dòng)性偏好理論認(rèn)為利率取決于貨幣供給量與流動(dòng)性偏好的均衡水平。

　　【2009年真題】

　　若名義率為10%，通貨膨脹為4%，則實(shí)際利率為（ ）。
　　A．5.77%
　　B．6.00%
　　C．12.00%
　　D．14.40%

　　【答案】A
　　【解析】本題考察名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。公式參見P152.本題作法一，按公式計(jì)算；作法二，帶有技術(shù)含量的排除法，有了通貨膨脹使實(shí)際利率一定小于名義利率，所以可直接百除CD.

　　【2009年真題】

　　某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。
　　A．11.41
　　B．11.49
　　C．12.41
　　D．12.49

　　【答案】D
　　【解析】本題的實(shí)質(zhì)是等比年值換算為現(xiàn)值（A''－P）。本題折現(xiàn)率不等于遞增率，所以選用公式一。本題的第二個(gè)難點(diǎn)在于租金年初發(fā)生，所以第一年不需要折算，從第2年開始的第15年一共14年需要按公式進(jìn)行折現(xiàn)，再加上第一年的值。

　　【2009年真題】

　　李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從地8年開始的月還款額為（ ）元。
　　A．3456.09
　　B．3505.95
　　C．3509.74
　　D．3705.73

　　【答案】B
　　【解析】本題考察提前還款（本金）的計(jì)算。

　　第一步計(jì)算正常情況下的月還款額

　　第二步計(jì)算出第7年年末（也就是第8年年初）償還的本金部分，在第3到第20年內(nèi)減少的月還款額

　　第三步，計(jì)算從第8開始的抵押貸款月還款額

　　【2009年真題】

　　下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（ ）。
　　A．購(gòu)買——持有——出租——出售
　　B．購(gòu)買——更新改造——出售
　　C．購(gòu)買——更新改造——出租——出售
　　D．開發(fā)——銷售
　　E．開發(fā)——持有——出租——出售

　　【答案】DE
　　【解析】D開發(fā)－銷售模式必須先買土地；E開發(fā)－持有－出租－出售也必須是買土地進(jìn)行開發(fā)之后才能經(jīng)營(yíng)。而ABC由于直接購(gòu)買的是建成以后的房地產(chǎn)，所以只體現(xiàn)了房地合一的購(gòu)買成本，不單獨(dú)體現(xiàn)土地成本。

　　【2009年真題】

　　個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。（ ）

　　【答案】錯(cuò)
　　【解析】既然是等額還本付息，則每期還款額必然相等，其中利率前期高后期低，本金前期低后期高。如果是等本金還款，則每期還款額不相等，但其中的本金相等。

　　【2009年真題】

　　只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。（ ）

　　【答案】錯(cuò)
　　【解析】次貸危機(jī)是個(gè)綜合問(wèn)題，與房?jī)r(jià)直接相關(guān)，但說(shuō)只要房?jī)r(jià)不下跌就不會(huì)發(fā)生，太絕對(duì)。