2011年房估師考試經營與管理第三章知識點2

　　4.土地一級開發

　　概念

　　是由政府或其授權委托的企業進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎設施和社會公共配套建設，使土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設條件

　　一級開發模式（兩種）

　　土地儲備機構負責實施（主體是土地儲備機構）

　　土地儲備機構授權開發企業負責實施（主體是開發企業）

　　土地一級開發的兩種模式比較

　　土地儲備開發成本

　　征收、拆遷補償費及有關稅費

　　收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用

　　市政基礎設施建設有關費用

　　招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用

　　貸款利息

　　土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理費用、不可預見費等

　　5.獲取土地的方式（四種方式）

　　出讓－一級市場拿地

　　方式有招標、拍賣、掛牌和協議

　　工業（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標掛的方式出讓

　　不適合采用招拍掛的，才允許以協議方式出讓

　　劃撥－一級市場拿地

　　劃撥范圍詳見《房地產基本制度與政策》內容

　　經濟適用住房和廉租住房建設用地目前采用劃撥方式供應

　　經濟適用住房和廉租住房建設用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標的的公開招標方式

　　原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓－二級市場拿地

　　原有劃撥土地上的存量房地產，因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理土地使用權出讓手續

　　方式

　　出讓－協議出讓

　　租賃

　　作價入股或授權經營

　　與當前土地使用權擁有者合作－二級市場拿地

　　土地轉讓

　　公司入股

　　并購

　　合伙