21. 房地產(chǎn)市場的自然周期﹡﹡ 平衡點(diǎn) 從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn) 自然周期分為四個(gè)階段（兩線五點(diǎn)四階段的倒V型）
兩線 水平的時(shí)間軸，向右表明時(shí)間流逝 垂直的空置率軸，向下表明空置率增高 五點(diǎn) 達(dá)到最高的空置率水平AE 達(dá)到長期平均空置率水平BD 達(dá)到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點(diǎn) 第一階段（A-B）吸納過剩供給 始于市場周期谷底，此時(shí)空置率最高，存在供給過剩 此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給 沒有新項(xiàng)目出現(xiàn)，空置率下降 租金有小幅度的增長 第二階段（B-C）新增供給 始于超過了平衡點(diǎn) 需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求 空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲 新項(xiàng)目出現(xiàn)，供給增加 需求的增長和供給的增長會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度 第三階段（C-D） 空置增大，開工項(xiàng)目少，竣工項(xiàng)目多 始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn) 空置率低于合理空置率 供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平 該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項(xiàng)目少，但竣工項(xiàng)目多 第四階段（D-E） 始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng) 供給高增長，需求低增長或負(fù)增長 租金降低，空置率上升 【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)
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