22. 房地產市場的投資周期 第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目 第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場 第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續購買存量項目并繼續開發新項目 23. 房地產市場自然周期和投資周期的關系 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期 24. 房地產泡沫及成困 概念 是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態 是一種價格現象，是房地產行業內外因素，特別是投機性因素作用的結果 成因 土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎 投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因 金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件 衡量－房地產泡沫指數（綜合了以下指標） 實際價格/理論價格 房地產價格增長率/實際GDP增長率 房地產價格指數/居民消費價格指數 房價收入比 個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率 房地產投資需求/房地產使用需求' 25. 過度開發及誘因 概念 過度開發也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升，物業價格和租金下降的情況 誘因 開發商對市場預測的偏差 開發商之間的博弈和非理性行為 開發商資金的易得性 |
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