2011年房估師考試經營與管理第一章知識點6

　　17.市場風險系數及預期投資收益率的計算

　　資產的預期收益率=無風險資產收益率+市場風險系數（市場的整體平均收益率-無風險資產收益率）無風險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

　　當資產的預期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風險系數＝1

　　18.資本資產定價模型

　　一個投資的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上投資項目的系統性市場風險系數乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率

　　折現率＝資金的機會成本＋適當的風險調整值＝無風險投資收益率＋市場風險系數（市場的平均收益率－無風險投資收益率）

　　【2009年真題】

　　對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（ ）。
　　A．設計壽命
　　B．經濟壽命
　　C．法定壽命
　　D．自然壽命

　　【答案】B
　　【解析】關于房地產兩個壽命的內容。

　　【2009年真題】

　　地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（ ）的特性。
　　A．變現性差
　　B．易受政策影響
　　C．依賴專業管理
　　D．效益外溢和轉移

　　【答案】D
　　【解析】外部性的內容。

　　【2009年真題】

　　甲、乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業投資風險比較的結果是（ ）。
　　A．甲物業投資風險大
　　B．乙物業投資風險大
　　C．甲、乙物業的投資風險相同
　　D．難以判斷甲、乙物業的投資風險大小

　　【答案】B
　　【解析】用標準差來描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時，標準差越大，說明可能的收益分布越分散，風險越大。如果計算出標準差不一樣，就應該用標準差系數這個指標來評價。

　　【2009年真題】

　　如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0.23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（ ）。
　　A．10.38%
　　B．11.07%
　　C．12.45%
　　D．13.62%

　　【答案】A

　　折現率＝無風險投資收益率＋市場風險系數（市場的平均收益率－無風險投資收益率）=9%+0.23（15%-9%）=10.38%

　　【2009年真題】

　　下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（ ）。
　　A．市場供求風險
　　B．變現風險
　　C．利率風險
　　D．時間風險
　　E．資本價值風險

　　【答案】ABC
　　【解析】
　　八大系統風險
　　通貨膨脹風險（購買力風險）
　　市場供求風險
　　周期風險
　　變現風險
　　利率風險
　　政策風險
　　政治風險－危害最大的一種
　　或然損失風險
　　六大個別風險
　　收益現金流風險（收入低了）
　　未來運營費用風險（費用高了）
　　資本價值風險（折現率或報酬率變化）
　　比較風險（機會成本）
　　時間風險（時機與時間）
　　持有期風險（持有時間）

　　【2009年真題】

　　具有相同市場價值的房地產，其投資價值因人而異。（ ）

　　【答案】對
　　【解析】市場價值相同的房地產對不同的投資者來說投資價值不同，是因為不同的投資者在開發建設成本或經營費用方面的優勢不同，納稅狀況不同、對未來的信心和判斷也不同。

　　【2009年真題】

　　房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】依托的收益高于股票，但屬于間接投資而非直接投資。