2011年房估師案例分析第三章沖刺內容11

　　五、 房地產強制拍賣估價

　　（一）強制拍賣估價含義

　　強制拍賣是指國家執法機關依法對被查封扣押的財產實行公開競價，把物品賣給出價最高的競買人，以清償債務為目的的一種強制執行行為，是法定委托拍賣方式的一種。在強制拍賣過程中，相關部門需要確定拍賣保留價，委托房地產估價機構提供服務，這種估價就是房地產強制拍賣估價。

　　拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

　　（二）房地產強制拍賣估價的特點

　　1.強制處分。強制性的司法行為，原產權人沒有權利討價還價，通常由法院主持。

　　2.快速變現。處分房地產要在規定的時間完成，買受人在較短的時間決定購買，沒有充足的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標的物作充分的了解，特別是較短時間支付全部價款，風險大，屬于非正常交易，價格較正常價格低。

　　3.市場需求面窄、推廣力度小。僅以拍賣公告形式宣傳

　　4.消費者心理因素。心理預期價格低

　　5.購買者的額外支出。1%——5% 拍賣傭金+估價費用

　　（三）房地產強制拍賣估價的技術路線

　　評估估價對象正常市場的價格水平，拍賣保留價由人民法院參考評估價進行確定。

　　可選市場法、收益法、成本法評估

　　（四）房地產強制拍賣估價的類型與方法

　　1.商品房。完全產權，可選市場法、收益法、成本法評估

　　2.行政劃撥地上的房產

　　（1）以完全商品房產權進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應補地價款及賣方稅費。可選市場法、收益法、成本法評估。

　　（2）以房地產的權益價格，即完全商品房的價格減去應補地價進行評估，可選市場法、收益法、成本法評估完全產權下的正常市場價格，再評估應補繳的地價。

　　（三）在建工程

　　可選假設開發法、市場法、成本法評估。