2011年房估師案例分析第三章沖刺內容8

　　四、城市房屋拆遷估價

　　（一）城市房屋拆遷估價的標準與方法

　　1.城市房屋拆遷估價標準：是指為確定被拆遷房屋貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

　　2.拆遷補償估價價格內涵：根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷入協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。

　　（二）城市房屋拆遷估價的方法

　　拆遷估價一般應當采用市場法。不具備采用市場法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

　　（三）城市房屋拆遷估價技術路線

　　（1）“標本房屋”市場價格評估技術路線

　　1）確定“標本房屋”的基本條件

　　建筑類型、建造年代、建筑結構、樓層、戶型、朝向、面積、裝修。

　　2）選擇“標本房屋”

　　在每一拆遷區(qū)片內一般選擇一套“標本房屋”。如果在拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級（或土地級別）時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）都應選擇一套“標本房屋”，作為相應拆遷區(qū)位等級（或土地級別）內各拆遷房屋的比較基準。

　　3）評估“標本房屋”的市場價格

　　4）評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　　（2）“典型房屋”市場價格評估技術路線

　　比“標本房屋”更細致、更具體。

　　1） 對拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等

　　2） 對同一用途類型房屋按建筑類型（層數）、建造年代、建筑結構等因素進一步劃分為不同房屋類別。

　　3） 在同一房屋類別內選取一個“典型房屋”

　　4） 評估“典型房屋”的市場價格

　　5） 建立“典型房屋”市場價格的修正體系

　　6） 利用“典型房屋”市場價格及其修正體系，評估確定其他拆遷房屋的市場價格。

　　（3）區(qū)位指導價市場價格評估技術路線

　　評估思路以區(qū)位指導價為基礎，將補償價格分為區(qū)位補償價和房屋重置價

　　1）補償價格＝區(qū)位補償價+房屋重置成新價

　　2）區(qū)位補償價＝區(qū)位指導價×修正系數

　　3）區(qū)位指導價為依據當地的土地級別由政府指定公布，

　　4）房屋重置成新價＝房屋重置價×成新率×（1+各其他因素差價率之和）

　　運用此方法注意問題：

　　一是土地級別要反映市場及客觀情況變化；二是區(qū)位補償價和房屋重置價反映和體現市場價格水平和建筑物重置價水平。三是建筑物折舊，考慮使用年限和成新率，以實際觀測的成新率為主。