2011年房估師案例分析第三章沖刺內(nèi)容1

　　第三章 各種目的的房地產(chǎn)估價

　　【考情分析】

　　問答題、單選題、指錯題、改錯題涉及的估價案例都要闡明估價目的

　　針對《考試大綱》關于本章的考試要求，考生應掌握掌握建設用地使用權(quán)出讓價格評估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；房地產(chǎn)抵押價值評估（重點）；城市房屋拆遷估價（重點）；房地產(chǎn)強制拍賣估價；房地產(chǎn)損害賠償估價。

　　【主要內(nèi)容】

　　一、建設用地使用權(quán)出讓價格評估

　　1、建設用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

　　（一）建設用地使用權(quán)出讓價格評估應采用市場價值標準

　　（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　　拍賣、招標和掛牌方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取市場法、假設開發(fā)法等評估方法。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取成本法、基準地價修正法等評估方法。其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價，則應依法調(diào)至國家規(guī)定最低價或適度高于最低價。

　　2、建設用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

　　國有土地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等。

　　（一）市場法

　　注意可比實例的可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。否則，不能采用市場法評估出讓土地使用權(quán)價格。然后在交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

　　（二）假設開發(fā)法

　　注意運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。

　　（三）成本法

　　《估價規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款；三是有關土地取得的手續(xù)費和稅金。

　　（四）基準地價修正法

　　利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)域因素和個別因素（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修 正，由基準地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。