2011年房估師案例分析第三章沖刺內容5

　　（三）房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

　　作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產抵押價值評估應遵循謹慎、保守原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。房地產抵押價值評估常見類型的估價思路及方法的選用簡述如下：

　　1.完全產權房地產

　　這類房地產是以出讓方式獲得土地使用權，可根據具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設開發法估價。

　　2.不完全產權房地產

　　這類房地產一般只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業單位、社會團體的各類房地產、廉租房、經濟適用房、房改房、合作建房等。對這類房地產作為抵押物進行評估時，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值： 一是直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。估價報告中均應注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算；當地政府沒有規定的，參照類似房地產已繳納的標準估算。

　　市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產一般可選擇第二種方式，即先假設估價對象為完全產權的商品房，選用市場法（收益法）作為一種方法評估出房地產的客觀市場價值，并減去需要補交的上地出讓金或出讓毛地價價值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。

　　市場狹小的、特殊的房地產可選擇第一種方式，采用房產與土地（不含土地使用權出讓金的價款）分別估價再綜合的成本法估價。

　　3.部分（局部）房地產

　　這類抵押房地產一般包括整體房地產中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產中某部分用途房地產等。對已建成或使用的部分（局部）房地產作為抵押物進行估價時，應注意到該部分（局部）房地產在整體房地產中的作用，它的相應權益，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意到土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。

　　4.在建工程房地產

　　在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現在其建筑物實體形態不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現其設計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押。對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意實際施工進度和相應可實現的權益，請抵押人出具在建工程發包人與承包人及監理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設開發法。

　　5.鄉（鎮）、村企業房地產

　　以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權作為抵押物，進行評估時應注意到未經法定程序不得改變土地集體所有權性質和土地用途。在估價過程中應扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。