2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義135

    ⑴ 土地征收拆遷費

    土地征收拆遷費分為：農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征收拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地

    上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：

    地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，

    周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。

    ⑵ 土地出讓地價款

    土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使

    用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；

    以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開

    發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。

    土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地

    價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調(diào)整確定。⑶ 土地轉(zhuǎn)讓費

    土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權可以轉(zhuǎn)

    讓給其它合法使用者。土地使用權轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉(zhuǎn)讓。

    ⑷ 土地租用費

    土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。

    ⑸ 土地投資折價

    房地產(chǎn)項目土地使用權可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。

    ㈡ 前期工程費

    前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及"三通一平"等土地開發(fā)工程費支出。

    項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費

    的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為

    設計概算的0.5%左右。

    "三通一平"等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構

    筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的

    估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。

    ㈢ 房屋開發(fā)費

    房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。

    ⑴ 建筑安裝工程費

    建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給

    排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝） 等。

    當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。

    ⑵ 公共配套設施建設費

    公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要

    包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。

    ⑶ 基礎設施建設費

    基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、

    煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。