2011年房估師考試經營與管理講義133

    ㈣ 財務評價和綜合評價

    對經上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和綜合評價。研究

    論證項目在經濟上的合理性和盈利能力，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

    ㈤ 編制可行性研究報告

    經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。

    第三節 房地產開發項目策劃與基礎參數選擇

    房地產開發項目可行性研究的一個重要目的，就是在法律上允許、技術上可能的前提下，通過系統的項目策劃，形成和優選出比

    較具體的項目開發經營方案，并獲得滿足投資收益目標要求的盡可能高的經濟回報。在編制房地產開發項目可行性研究報告的過程

    中，項目策劃、構造可供評價比較的開發經營方案、選擇相關基礎參數，是可行性研究中定量分析的基礎。

    一、房地產開發項目策劃

    以房地產市場分析及擬開發項目分析為基礎，就可以形成一個開發項目的策劃方案，用以指導后續開發投資活動。房地產開發項目策劃方案，通常包括如下內容：

    ㈠ 區位分析與選擇

    房地產開發項目的區位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰略性選擇，是對項目宏

    觀區位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對

    房地產項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。

    ㈡ 開發內容和規模的分析與選擇

    房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，應在符合城市規劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發

    規模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。

    ㈢ 開發時機的分析與選擇

    房地產項目開發時機的分析與選擇，應考慮開發完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發場地和開始建設的時機，并充分估計辦

    理前期手續和征地拆遷的難度等因素對開發進度的影響。大型房地產開發項目可考慮分批開發（滾動開發）。

    ㈣ 合作方式的分析與選擇

    房地產項目開發合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發商自身在土地、資金、開發經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或

    優勢程度，并從分散風險的角度出發，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發等開發合作方式進行選擇。

    ㈤ 融資方式與資金結構的分析與選擇

    房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占

    的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

    ㈥ 產品經營方式的分析與選擇

    房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，

    對出售（包括預售）、出租（包括預租、短租或長租）、自營等經營方式進行選擇。

    二、構造評價方案

    構造評價方案，就是在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比

    較的具體開發經營方案。開發項目是否分期進行以及如何分期、開

    發項目擬建設的物業類型及不同物業類型的比例關系、建筑面積的

    規模和物業檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數量和在

    總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例

    等，都需要在具體的評價方案中加以明確。

    如果允許上述影響評價方案構造的因素任意組合，則會出現非

    常多的被選方案。在實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期

    與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造2～4

    個基本評價方案。對于其他因素的影響規律，則可以通過敏感性分

    析把握。表8-1是某房地產開發項目評價方案構造結果。