2011年房估師考試經營與管理講義130

    ㈣ 運營成本

    運營費用是為了保持物業正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。雖然可以通過與物業管理公司和物業服務公司簽署長期

    合約來減少物業維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。尤其是對于舊有物業的投資，其大修理費用

    和設備更新費用，也存在著較大的不確定性。與持有物業相關的房地產財產稅，也會依不同的年度而有所變化。

    三、不確定性因素的相互作用

    從以上分析可以看出，房地產開發過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發生

    著變化。這些變化的最終結果，是對房地產項目的費用和效益產生影響。假如開發項目的總收入和總費用是以同步形式發生變化的，

    那么開發商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項目進行不確定性分析的意義不大。但在房地產開發投資過程中，總收入和總

    費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發商或投資者的收益有何影響，影響程度怎樣，進行詳細分析，以保證開發投資決策有充分的依據。

    BEP

    P.C

    Q

    盈利

    P*

    Qf

    虧損

    0 Q

    B=P

    第二節 盈虧平衡分析

    一、盈虧平衡分析的基本原理

    盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資

    項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，我們稱這種轉折點為盈虧平衡點（Break Even Point，BEP），

    在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。

    盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。

    盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當產銷量的變化不影響市場銷售價格和生產成本時，成本與產量、銷

    售收入與銷量之間呈線性關系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產銷量的變化會

    導致市場銷售價格和生產成本的變化，此時的成本與產量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也就屬于非線

    性盈虧平衡分析。實際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。

    線性盈虧平衡分析的基本公式是：

    年銷售收入方程：B=P×Q

    年總成本費用方程：C=Cf+Cv×Q

    其中，B為銷售收入，C為總成本，Cf為固定成本，Cv為變動

    成本，Q為產銷量。

    當實現盈虧平衡時，有B=C，即，由此可以推導出：盈虧平

    衡產量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產品變動成本。

    當產銷量超過平衡點數量Q*時，項目處于盈利區域；當產銷量

    小于平衡點數量Q*時，項目處于虧損區域，如圖7-1所示。

    圖 7-1 盈虧平衡分析

    「例7-1」 某項目生產能力3萬件/年，產品售價3000元/

    件，總成本費用7800萬元，其中固定成本2700萬元，成本與產

    量呈線性關系。

    Cf

    ，C*

    「解」

    單位產品變動成本：Cv=（7800-2700）/3=1700（元/件）

    盈虧平衡產量： Q*=2700/（3000-1700）=2.08（萬件）

    盈虧平衡價格： P*=1700+2700/3=2600（元/件）

    盈虧平衡單位產品變動成本：

    Cv

    *=3000-2700/3=2100（元/件）