「例6-9」 某小型寫字樓的購買價格為50萬元,其中投資 者投入的權益資本為20萬元,另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物價值為40萬元,按 有關規定可在25年內直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元,空置和收租損失為毛租金收入的10%,包括房產稅、保 險費、維修費、管理費、設備使用費和大修基金在內的年運營費用為毛租金收入的30%.試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標。 「解」 該寫字樓項目投資回報指標計算過程,如下表所示(單位:元)。 序號 項 目 數 額 備 注 1 年毛租金收入 100000 2 空置和收租損失(10%) 10000 3 年運營費用(30%) 30000 4 凈經營收入 「例6-10」 已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元,流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬 元,經營期內年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。 「解」 ⑴ 投資利潤率 =年平均利潤總額/項目總投資×100% =650/(4500+500)×100%=13.0% ⑵ 資本金利潤率 =年平均利潤總額/資本金×100% =650/1500×100%=43.3% ⑶ 資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額/資本金×100% =500/1500×100%=33.3% 三、清償能力指標計算實例 「例6-11」 從某房地產投資項目的資產負債表上,我們可 以得到如下項目信息:負債合計為3000萬元,資產合計為5000 萬元,流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元,存貨 為1500萬元。試計算該房地產投資項目的資產負債率、流動比率 和速動比率。 「解」 ⑴ 資產負債率=負債合計/資產合計×100% =3000/5000×100%=60% ⑵ 流動比率 =流動資產總額/流動負債總額×100% =2500/1250×100%=200% ⑶ 速動比率=(流動資產總額-存貨)/流動負債總額×100% =(2500-1500)/1250×100%=80% 第七章 風險與不確定分析 內容提要 1、房地產項目不確定性因素的分析 2、盈虧平衡分析 3、敏感性分析 4、風 險 分 析 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方 法的掌握程度。 考試要求 掌握:盈虧平衡分析的基本原理,房地產項目的盈虧平衡分析 的方法與應用。 熟悉:房地產開發項目的主要不確定性因素,房地產置業投資 項目的主要不確定性因素,不確定性因素的相互作用及其對經濟評 價結果的影響,敏感性分析的概念和步驟,單因素與多因素敏感性 分析。 了解:敏感性分析的"三項預測值"法,風險分析的概念、一般 過程和方法,概率分析的步驟與概率確定方法,概率分析中的期望 值法,蒙特卡洛模擬法。 房地產開發投資是一個動態的過程,它具有周期長、資金投入 量大等特點,因此很難在一開始就對整個開發投資過程中有關費用 和建成后的收益情況做出精確的估計。因此,有必要就上述因素或 參數的變化對評價結果產生的影響進行深入研究,以使開發投資項 目經濟評價的結果更加真實可靠,從而為房地產開發投資決策提供 更科學的依據。 房地產投資項目不確定性分析,是分析不確定性因素對項目可 能造成的影響,并進而分析可能出現的風險。不確定性分析是房地 產投資項目經濟評價的重要組成部分,對房地產投資項目的投資決 策成敗有著重要的影響。房地產投資項目不確定性分析,可以幫助 投資者根據房地產項目投資風險的大小和特點,確定合理的投資收 益率水平,提出控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范
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