累計凈現值 -1200 -932.14 -692.98 -443.86 -189.65 37.32 341.30 ⑴ 當i1=20%時，NPV1=15.47萬元 ⑵ 當i2=21%時，NPV2=-17.60萬元 ⑶ 所以， FIRR=20%+[15.47/（15.47+17.60）]×1%=20.47% ⑷ 因為項目在第5年累計凈現金流量出現正值，所以：Pb=[累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1]+ [上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值]=（5-1）+189.65/226.97=4.84年 「例6-3」 某投資者以10000元/㎡的價格購買了一棟建筑 面積為27000㎡的寫字樓用于出租經營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4%的契稅、0.5%的手續費、 0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股本金）支付，相當于樓價 70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水 平始終保持160元/㎡，前三年的出租率分別為65%、75%、和85%，從第4年開始出租率達到95%且在此后的出租經營期內始終保持 該出租率。出租經營期間的運營成本為毛租金收入的28%.如果購買投資發生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付 息支出均發生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10%和14%.試計算該投資項目全部投資和資本金的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。 「解」 ⑴ 寫字樓購買總價：27000㎡×l0000元/㎡=27000萬元 ⑵ 寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元×（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1431萬元 ⑶ 投資者投入的資本金：27000萬元×30%+1431萬元=9531萬元 ⑷ 抵押貸款金額：27000萬元×70%=18900萬元 ⑸ 抵押貸款年還本付息額： ⑹ 項目投資現金流量表： 單位：萬元 年份 0 1 2 3 4～15 16～48 可出租面積（㎡） 27000 27000 27000 27000 27000 出租率 65% 75% 85% 95% 95% 月租金收入（元/㎡） 160 160 160 160 160 年毛租金收入 3369.6 3888.0 4406.4 4924.8 4924.8 年運營成本 943.5 1088.6 1233.8 1378.9 1378.9 年凈經營收入 2426.1 2799.4 3172.6 3545.9 3545.9 全部投資 -28431 資本金投入 -9531 抵押貸款還本付息 -2141.1 -2141.1 -2141.1 -2141.1 全部投資凈現金流量 -28431 2426.1 2799.4 3172.6 3545.9 3545.9 資本金凈現金流量 -9531 285.0 658.2 1031.5 1404.7 3545.9 還本付息收益 723.6 777.9 836.2 *** 0.0 ⑺ 全部投資財務內部收益率和財務凈現值 ① 求FNPV.因為ic=10%，故 萬元13.2141%）5.71（1%5.7189000）1（115= +. ×= +. =……niPiA 248332426.12799.428431.0（110%）（110%） 3545.913172.6110%（110%） 4747.1（110%） FNPV. =.++ ++ …… +……+……+= + 萬元 ② 求FIRR ⒈ 因為i1=11%時，NPV1=1701.6萬元 ⒉ 設i2=12%，則可算出NPV2=-870.7萬元 |
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