2011年房估師考試經營與管理講義114

    借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接

    計算，其詳細計算公式為：

    Pd=[借款償還后開始出現盈余期數-開始借款期數]+[上期償還借款額/當期可用于還款的資金額]

    上述計算是以計算周期為單位，實際應用中應注意將其轉換成

    以年為單位。當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目是有清償能力的。

    ㈢ 利息備付率

    利息備付率，指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。其計算公式為：

    利息備付率=稅息前利潤/當期應付利息費用式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，

    當期應付利息是指當期計入總成本費用的全部利息。利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。

    利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2，否則，表示項目付息能力

    保障程度不足。對于出租經營或自營的房地產投資項目，該指標的計算非常重要。

    ㈣ 償債備付率

    償債備付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。其

    計算公式為：

    償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本

    中列支的利息費用，可用于還款的利潤等等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息。

    償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一

    般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2.當指標小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還

    已到期的債務。該指標的計算對出租經營或自營的房地產投資項目非常重要。

    ㈤ 資產負債率

    資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資

    產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。其表達式為：

    資產負債率高，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產負債率低則

    企業的資本金充裕，企業應變能力強。房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般較高。

    ㈥ 流動比率

    流動比率是反映項目各年償付流動負債能力的指標。表達式為：流動比率越高，說明營運資本（即流動資產減流動負債的余額）

    越多，對債權人而言，其債權就越安全。通過這個指標可以看出百元流動負債有幾百元流動資產來抵償，故又稱償債能力比率。在國

    際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為"銀%100×

    資產合計負債合計

    資產負債率=%100×流動負債總額流動資產總額流動比率=

    行家比率"或"二對一比率".對房地產開發項目來說，200%并不是最理想的流動比率。因

    為房地產開發項目所需開發資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產開發項目通常

    采取預售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產開發項目的流動負債數額較大，流動比率相對較低。

    ㈦ 速動比率

    速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其表達式

    為：

    該指標屬短期償債能力指標。它反映項目流動資產總體變現或近期償債的能力，因此它必須在流動資產中扣除存貨部分，因為存

    貨變現能力差，至少也需要經過銷售和收帳兩個過程，且會受到價格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產開發項

    目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到100%.資產負債率、流動比率、速動比率指標，可結合房地產開發企

    業的資產負債表進行計算。對于房地產開發項目，不需要編制資產負債表。