2011年房估師考試經營與管理講義106

    ⑴ 開發項目總投資

    開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用；經營資

    金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。開發建設投資在開發建設過程中形成以出售和出租為目的的開發產品成本和以自營為目的

    的固定資產和其他資產。開發建設投資構成如圖6-1所示。

    圖 6-1 房地產開發項目總投資的構成

    ⑵ 開發產品成本

    開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。當房地產開發項目

    有多種產品時，可以通過開發建設投資的合理分攤，分別估算每種產品的產品成本。

    ⑶ 經營成本

    經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。主要包括：土地轉讓成本、

    開發項目總投資

    開發建設投資經營資金

    土地費用

    前期工程費用

    基礎設施建設費用

    建筑安裝工程費用

    公共配套設施建設費用

    開發間接費用

    財務費用

    管理費用

    銷售費用

    開發期稅費

    其他費用

    不可預見費用

    開發產

    品成本

    開發經

    營成本

    固定資

    產及其

    他資產

    商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。對于

    分期收款的房地產項目，房地產銷售成本和出租經營成本通常按當

    期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計算本期應

    結轉的經營成本。

    ⑷ 期間費用

    開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發

    經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。房地產開發項

    目用于銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售

    費用，不另行計算；房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的

    期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用；房

    地產置業投資項目的期間費用計為運營費用。

    二、經營收入、利潤和稅金

    ㈠ 經營收入

    經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收

    入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。銷售收入=銷售房屋面

    積×房屋銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價，

    自營收入=營業額-營業成本-自營中的商業經營風險回報。經營

    收入是按市場價格計算的，房地產開發投資企業的產品（房屋）只有

    在市場上被出售、出租或自我經營，才能成為給企業或社會帶來收

    益的有用的勞動成果。因此，經營收入比企業完成的開發工作量（完

    成投資額）更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。