2011年房估師考試經營與管理講義88

    ⑷ 市場占有率分析

    ①基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和擬開發項目的市場份額，明確擬開發項目吸引顧客

    或使用者的競爭優勢。具體內容包括：估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發項目優勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述

    主要的市場特征；估算項目吸納量，項目吸納量等于市場供求缺口（未滿足需求量）和擬開發項目市場占有率的乘積。

    ②市場占有率分析結果，要求計算出項目的市場占有率、擬建

    項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。

    ㈢ 相關因素分析

    當把握了總體背景情況后，投資者就可以針對某一具體開發投資類型和地點進行更為詳盡的分析。從房地產開發的角度來看，市

    場分析最終要落實到對某一具體的物業類型和開發項目所處地區之房地產市場狀況的分析。應該注意的是，由于不同類型和規模的

    房地產開發項目所面對之市場范圍的差異，導致市場分析的方式和內容也有很大的差別。不同類型項目需要重點分析的內容包括：

    ⑴ 住宅開發項目。市場分析將包括與房地產代理機構、物業

    管理人員特別是住戶的溝通，以了解開發項目周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發項目的平面布置、裝修標準和室內設備的配置。

    ⑵ 寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，擬建地點的周邊環境及與周圍商業設施的關系。還要考慮內外設計

    的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

    ⑶ 商業購物中心開發項目。要充分考慮項目所處地區的流動人口和常住人口的數量、購買力水平以及該地區對零售業的特殊需

    求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。最后才能確定項目規模、檔次以及日后的經營構想。

    ⑷ 工業或倉儲項目。首先要考察開發所必須具備的條件，諸如勞動力、交通運輸、原材料和專業人員的來源問題。同時還要考

    慮未來入住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔音、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。

    但不論是什么類型的房地產開發項目，都需要就以下問題進行詳細的分析：項目所處的位置、周圍環境及與城市中心商業區的關

    系；項目用地工程地質資料；附近地區土地利用及城市規劃控制指標，城市建設規劃管理的有關定額指標（如控制高度、容積率、用

    途、綠地率、建筑覆蓋率、內外交通組織、建筑防火、停車場車位數等）；針對未來用戶的需求信息；同類競爭性發展項目的信息，

    政府對此發展項目的態度；項目周圍市政基礎設施、配套設施的供應能力；針對項目的成本/價格/租金/空置率/市場吸納能力分析；

    金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。