2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義83

    ㈡ 房地產(chǎn)市場分析的作用

    房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。

    ⑴ 開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適

    的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開

    發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

    ⑵ 投資者和金融機(jī)構(gòu)。市場分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行

    性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項(xiàng)目貸款評估報(bào)告中，必須包括市場分析的內(nèi)容。

    ⑶ 設(shè)計(jì)人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員，必須了

    解開發(fā)項(xiàng)目所面對的目標(biāo)市場，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)，滿足市場需求。

    ⑷ 營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征，并在此基礎(chǔ)上有針對性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

    ⑸ 地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。

    ⑹ 租戶和購房者。租戶和購房者在判斷租買時(shí)機(jī)和價(jià)格時(shí)，

    非常需要市場分析的支持。尤其是當(dāng)購房者的購買目的是置業(yè)投資時(shí)，更加重視對市場供求關(guān)系、租金價(jià)格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

    ㈢ 市場區(qū)域的確定

    房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義市場區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。市場區(qū)域是指主要

    （潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區(qū)域工作主要包括：描繪

    市場區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。

    在市場分析報(bào)告中應(yīng)該有描繪市場區(qū)域的部分，并有相應(yīng)區(qū)域

    的地圖，顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。

    ⑴ 影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

    在定義市場區(qū)域時(shí)，關(guān)鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響市場區(qū)域形狀

    和大小的關(guān)鍵因素有：

    ①自然特征，如山地和河流等；

    ②建筑阻礙、高速路或鐵路；

    ③人口密度的大小；

    ④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)

    校間的區(qū)域；

    ⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；

    ⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)

    展方向、速度等；