2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義34

    ㈣ 政策的公平性和效率

    公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評價(jià)政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定；

    又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進(jìn)步和發(fā)展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時(shí)為了確保基本的公平，要犧牲一定的效率；

    有時(shí)為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)系，是政府制定政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

    二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段

    對于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運(yùn)作。這

    樣才能保證本地及外來投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的安定繁榮，但是宏觀調(diào)

    控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。

    ㈠ 土地供應(yīng)政策

    沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國當(dāng)前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供

    應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)計(jì)劃對房地

    產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和

    結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動形成有效的抑制。科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)

    展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計(jì)劃也是公開透明的，能夠?yàn)槭袌鎏峁┙��?/p>

    和長期的土地供應(yīng)信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預(yù)期、減少盲目競爭和不理性行為。

    通過土地供應(yīng)計(jì)劃對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護(hù)土地資源和

    滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護(hù)的目的是為了更好的、可持續(xù)的滿足需求，但如果對當(dāng)前的需求都不能很好滿

    足，就很難說這種保護(hù)是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求之間實(shí)現(xiàn)平衡，必須準(zhǔn)確把握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間需求特征，通過提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平，采用科學(xué)的地

    價(jià)政策和靈活的土地供給方式，實(shí)現(xiàn)保護(hù)土地資源和滿足需求的雙重目標(biāo)。

    ㈡ 金融政策

    房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)

    人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整，會明顯影響居民購房支付能力，進(jìn)而影響居民當(dāng)前購房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)

    模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進(jìn)而對其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。

    此外，外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化以及房地產(chǎn)資本市場創(chuàng)新渠道的建立，也會通過影響房地產(chǎn)資本市場上的資金供求關(guān)系，進(jìn)

    而起到對房地產(chǎn)開發(fā)、投資和消費(fèi)行為的調(diào)節(jié)作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，實(shí)際上是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要手段。

    ㈢ 住房政策

    居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而且

    是社會問題。各國的經(jīng)驗(yàn)表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，而市場和非市場的結(jié)合，才是解決這一問題

    的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場流通；經(jīng)

    濟(jì)適用房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對象，

    要受政府的指導(dǎo)；市場價(jià)商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會使市場價(jià)商品住宅受到前兩

    類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費(fèi)政策，對商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住

    房分配貨幣化政策以來，商品住宅銷售中個(gè)人購買的比例，已經(jīng)穩(wěn)定在95%左右。