2011年房估師考試理論與方法講義27

    第四節 建立價格可比基礎

    選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行后續的比較修正建立共同的基礎。

    建立價格可比基礎包括5個方面：（1）統一付款方式；（2）統一采用單價；（3）統一幣種和貨幣單位；（4）統一面積內涵；（5）統一面積單位。

    （一）統一付款方式

    由于房地產的價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長短不同，付款數額在付款期限內的分布不同，實際價格會有所不同。

    估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基準，所以，就需要將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。具體方法是貨幣的時間價值中的折現計算。

    例4：某宗房地產的交易總價款為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為5%.，則在其成交日期時一次付清的價格為：

    上例中如果已知的不是月利率，而是：（1）年利率r，則計算中 的 就變為 ；（2）半年利率r，則計算中的（ 就變為（1+r）；（3）季度利率r，則計算中的 就變為 .

    （二）統一采用單價

    在統一采用單價方面，通常為單位面積上的價格，其中土地除了單價，還可為樓面地價。在這種情況下，單位面積是一個比較單位。

    根據估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如：倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位。

    在此還需要說明的是，有些可比實例適宜先進行某些修正后，再轉化為單價進行其他修正，因為這樣處理時，價格修正更容易、更準確。

    （三）統一幣種和貨幣單位

    在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。

    但如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應采用估價時點時的市場匯價進行換算。

    在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。