2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義27

    第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

    選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

    建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用單價(jià)；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；（5）統(tǒng)一面積單位。

    （一）統(tǒng)一付款方式

    由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長(zhǎng)短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。

    估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。具體方法是貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。

    例4：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5%.，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為：

    上例中如果已知的不是月利率，而是：（1）年利率r，則計(jì)算中 的 就變?yōu)?；（2）半年利率r，則計(jì)算中的（ 就變?yōu)椋?+r）；（3）季度利率r，則計(jì)算中的 就變?yōu)?.

    （二）統(tǒng)一采用單價(jià)

    在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格，其中土地除了單價(jià)，還可為樓面地價(jià)。在這種情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。

    根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如：倉(cāng)庫以單位體積為比較單位，停車場(chǎng)以每個(gè)車位為比較單位，旅館以每個(gè)房間或床位為比較單位，電影院以每個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院以每個(gè)床位為比較單位，保齡球館以每個(gè)球道為比較單位。

    在此還需要說明的是，有些可比實(shí)例適宜先進(jìn)行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他修正，因?yàn)檫@樣處理時(shí)，價(jià)格修正更容易、更準(zhǔn)確。

    （三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

    在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。

    但如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。

    在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。