2011年房估師考試理論與方法講義18

    十二、現貨價格和期貨價格及現房價格和期房價格

    現實中的商品交易有現貨交易和期貨交易，由此有現貨價格和期貨價格之說。現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內（可視為在交易達成的同時）進行商品交割的價格。

    期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。

    無論是現貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達成后立刻或在短期內一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期付清等，因此形成了多種組合形式，歸納為表2—2.

    房地產也有類似的現貨交易和期貨交易及現貨價格和期貨價格。在房地產的現貨價格和期貨價格中，最典型的是現房價格（含土地價格）和期房價格（含土地價格）。

    房地產的現貨價格是指以現狀房地產為交易標的的價格。為建筑物已建成的房地產時，即為現房價格。

    房地產的期貨價格是指以未來狀況的房地產為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格。

    而對于房地產來說，由于買現房可以立即出租，買期房在期房成為現房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險，所以，期房價格與現房價格之間的關系有：

    期房價格=現房價格一預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值一風險補償

    但在現實中常常出現同地段的期房價格比現房價格高的相反現象。

    例題：現貨房地產與期貨房地產估價的不同點是（ ）

    A、估價時點不同； B、交易日期不同；

    C、估價目的不同； D、估價對象的狀況不同。

    答案：D

    例題：同地段的期房價格有時可能比現房價格高。（判斷）

    答案：正確

    十三、起價、標價、成交價和均價

    起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現的一組價格。

    起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。

    標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

    成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。

    均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。

    十四、保留價、起拍價、應價和成交價

    保留價、起拍價、應價和成交價是在房地產拍賣中出現的一組價格。房地產拍賣是以公開競價的形式，將房地產轉讓給最高應價者的買賣方式。

    保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。

    起拍價又稱開叫價格，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。

    應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。

    成交價是經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。

    十五、拍賣價格、招標價格和協議價格

    拍賣價格、招標價格和協議價格是一組與房地產交易（或出讓）所采用的方式相聯系的價格分類。

    拍賣價格是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

    招標價格是指采用招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

    協議價格是指采用協議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

    在通常情況下采用協議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。