2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義16

    七、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

    土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。

    （一）土地價(jià)格

    土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。

    有時(shí)根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格之說(shuō)。

    （二）建筑物價(jià)格

    建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。

    （三）房地價(jià)格

    房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。

    對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：

    （1）房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格；

    （2）土地價(jià)格=房地價(jià)格一建筑物價(jià)格；

    （3）建筑物價(jià)格=房地價(jià)—土地價(jià)格。

    八、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

    總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。

    （一）總價(jià)格

    總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

    （二）單位價(jià)格

    單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)于房地來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

    價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：

    1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。

    2.面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。

    （三）樓面地價(jià)

    樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積

    由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：

    樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率

    在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

    例題：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2.如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購(gòu)買（ ）

    A、甲； B、乙； C、丙； D、無(wú)法確定。

    答案：A

    九、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格

    所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格是一組按照所交易或評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)益來(lái)劃分的價(jià)格。

    （一）所有權(quán)價(jià)格

    房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)其是否完全再細(xì)分。

    （二）使用權(quán)價(jià)格

    房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。以土地為例，中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是使用權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。

    （三）其他權(quán)益的價(jià)格

    其他權(quán)益的價(jià)格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種權(quán)益的價(jià)格，如租賃權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等。

    概括起來(lái)，從權(quán)益角度來(lái)看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有下列幾種：

    （1）“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)（“干凈”是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明晰且未設(shè)定任何或任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，下同）；

    （2）“干凈”的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)；

    （3）“干凈”的農(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn)；（4）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；

    （5）共有的房地產(chǎn)；

    （6）附帶有租約的房地產(chǎn)（即已出租的房地產(chǎn)）；

    （7）設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)）；

    （8）設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)（即已典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)；

    （9）設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn)；

    （10）手續(xù)不完備的房地產(chǎn)；

    （11）產(chǎn)權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

    （12）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)（又有未超過(guò)批準(zhǔn)期限的和已超過(guò)批準(zhǔn)期限的）；

    （13）違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；

    （14）已被劃為征用或拆遷范圍的房地產(chǎn)；

    （15）已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)；

    （16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)；

    （17）房地產(chǎn)的典權(quán)；

    （18）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）。