| 一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。） 1．房地產具有供給有限特性，本質上于（ ）。 2．某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（ ）元／m2。 3．某宗土地面積2000m2，城市規劃規定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（ ）。 4．房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（ ）。 5．在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（ ）的行為。 6．某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960 元/m2。理論上應補地價（ ）萬元。 7．某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元／m2，現房出租的年末凈收益為500元／m2。若按折現率10％和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為（ ）元/m2。 8．一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（ ）。 9．同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是（ ）。 10．現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為（ ）。 11．城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則（ ）。 12．某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900 元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（ ）。 13．按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2％；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5％。若改為直接比較判定，將出現（ ）的情形。 14．現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）元/m2。 15．為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2％，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于（ ）元/m2。 16．某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費，買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（ ）元/m2。 17．在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4％計，管理費率和開發利潤執行國家有關規定，該幢經濟適用住房的最高基準價格為（ ）元/m2。 18．某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算文具建筑物的成新率為（ ）。 19．某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（ ）年。 20．某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為（ ）。 21．某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（ ）萬元。 22．某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為（ ）元/m2。 23．某宗房地產32年土地使用權的價格為4000/m2，對應的報酬率為7％。現假定報酬率為9％，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（ ）元/m2。 24．某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（ ）萬元。 25．用收益法計算房地產價格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則房地產價格V=（ ）。 26．資本化率是（ ）的倒數。 27．某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風險補償率為安全利率的40％，該房地產的收益價格為（ ）萬元。 28．某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行。另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是（ ）。 29．某地區商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為（ ）元/m2。 30．城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的（ ）。 31．當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×（ ）臨街寬度。 32．某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（ ）萬元。 33．某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（ ）。 34．防范估價風險的最后一道防線是（ ）。 35．下列表述中不正確的是（ ）。 二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。） 1．建筑物區分所有權包括（ ）等。 2．有一開發公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（ ）。 3．甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820 元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有（ ）。 4．估價中的最高最佳使用具體包括（ ）等。 5．選取可比實例時，應符合的要求包括（ ）等。 6．評估某套住宅價格中，進行區位狀況調整時，比較、調整的內容包括（ ）等。 7．下列情形中會導致房地產當前需求增加的有（ ）。 E．消費者預期未來的房地產價格上升 8．建筑物重置價格的求取方法有（ ）等。 9．從估價角度出發，收益性房地產的運營費用不包含（ ）等。 10．下列表述中，正確的有（ ）。 11．長期趨勢法包括（ ）等方法。 12．在劃分路線價區段時，應符合的條件包括（ ）。 13．下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有（ ）。 14．確定路線價時，選取標準宗地應符合（ ）等的要求。 15．獲取房地產估價業務的措施有（ ）。 三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。） 1．本著平等互利的原則，經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日中國房地產估價師學會與香港測量師學會簽署了內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書。 （ ） 2．在評估投資價值時，采用的折現率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產風險程度相對應的社會一般報酬率。 （ ） 3．現實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產估價不應采用公開市場價值。 （ ） 4．就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的交換價值。（ ） 5．在房地產損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（ ） 6．運用市場法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規模一般應在估價對象規模的0.5～2范圍內。 （ ） 7．被拆遷房屋的房地產市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。（ ） 8．某房產年折舊率為1.6％，有效經過年數為12年，按直線法折舊該房產應屬完好房。 （ ） 9．用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用后的余額。 （ ） 10．預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。 （ ） 11．運用平均發展速度法進行估價的條件是，房地產價值的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 （ ） 12．路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。 （ ） 13．估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據估價目的確定的。 （ ） 14．估價報告應用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。（ ） 15．估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之曰止。（ ） 四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。） 1．某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業服務費用）的25％。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9％。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分） 2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。
根據市場調查，有關數據如下： （1）該項目所在區域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 （可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。 （2）同類開發項目的社會平均開發成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發成本的5%。 （3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。 （4）目前，此類項目折現率為10%。 （5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產開發商所能支付的最高土地價格。（12分） 2004年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》參考答案 一、單選題 1．C 2．D 3．C 4．C. 5．B 6．D 7．C 8．C 9．D 10．A 11．C 12．C 13．C 14．C 15．D 16．D 17．C 18．D 19．B 20．C 21．C 2．B 23．C 24．C 25．B 26．D 27．B 28．B 29．C 30．B 31．B 32．C 33．B 34．B 35．D 二、多選題 1．BCD 2．AC 3．DE 4．ACE 5．BCDE 6．ABC 7．ABDE 8．ABCD 9．ABD 10．ABC 11．ABCE 12．DE 13．ABDE 14．ACE 15．BC 三、判斷題 1．√ 2．× 3．× 4．√ 5．× 6．√ 7．√ 8．√ 9．× 10．× 11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．× 四、計算題 1．解： （1）計算未來3年的凈利益。 1）未來第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬元 2)未來第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬元 3)未來第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬元 （2）用未來數據資本化公式法計算每年不變的凈利益。
（3）計算收益價格。
或：
2．解： 第一種答案： （1）項目總建筑面積： 1.2×10000×2.5=30000m2 其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。 （2）房地產開發項目總價值及折現值。 1）住宅樓價值：5000×15000=7500萬元 住宅樓價值折現到辦理完土地使用權出讓手續時點（第一年末）的折現值： 7500/(1+10％)3=5634.86萬元 2）寫字樓價值。 ①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元 ②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元 ③寫字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬元 ④有關稅費和經營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元 ⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元 ⑥寫字樓價值：
⑦寫字樓折現到第1年末折現值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬元 3）項目總價值折現值：5634.86+6370.29=12005.15萬元 （3）項目開發成本、管理費用及其折現值。 1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬元 寫字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬元 2）住宅樓開發成本及管理費折現值： 2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13萬元 3）寫字樓開發成本及管理費用折現值： 4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76萬元 4）項目開發成本及管理費用折現值： 2580.13+3648.76=6228.89萬元 （4）住宅樓銷售稅費及折現值。 1）住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元 2）住宅樓銷售稅費折現值：450/(1+10％)3=338.09萬元 （5）所能支付的最高土地價格=(總價值－住宅樓銷售稅費－開發成本及管理費用)(1+3％) =(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％) =5279.78萬元 第二種答案： （I）項目總建筑面積： 1.2×10000×2.5=30000m2 其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2 （2）房地產開發項目總價值及折現值。 1）住宅樓價值：5000×15000=-7500萬元 2）寫字樓價值 ①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元 ②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元 ③寫字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬元 ④有關稅費和經營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元 ⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元 ⑧寫字樓價值：
3）項目總價值折現值：7500+8478.86=15978.86萬元 （3）項目開發成本、管理費用及其折現值。 1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬元 寫字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬元 2）住宅樓開發成本及管理費折現值： 2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25萬元 3）寫字樓開發成本及管理費用折現值： 4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51萬元 4）項目開發成本及管理費用折現值： 3434.25+4856.51=8290.76萬元 （4）住宅樓銷售稅費及折現值。 住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元 （5）所能支付的最高土地價格。 1）4年末地價=（總價值－住宅樓銷售稅費－開發成本及管理費用） =15978.86－450－8290.76 =72381萬元 2）貼現： 7238.1/(1+10％)3=5438.09萬元 3）地價款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬元
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【責任編輯：韓志霞 糾錯】 |
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