2011年房估師考試理論與方法講義20

    3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。以抵押為例：

    （1）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。

    （2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中

    繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。

    （3）《中華人民共和國擔保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”所以，再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價值。

    4.在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價。如房改售房的價格，要符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，要符合國家規(guī)定的價格構(gòu)成和對利潤率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償估價，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆�律、行政法�?guī)。

    例題：遵循房地產(chǎn)估價的合法原則，即估價機構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評估資格。（判斷）

    答案：錯誤

    第二節(jié) 最高最佳使用原則

    最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。

    最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

    可見，最高最佳使用必須符合4個標準：

    （1）法律上許可，

    （2）技術(shù)上可能，

    （3）經(jīng)濟上可行，

    （4）價值最大化。而且這些標準通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。

    房地產(chǎn)估價為什么要遵循最高最佳使用原則？這是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟利益。

    這一估價原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。所以，在估價中不僅要遵循合法原則，而且要遵循最高最佳使用原則。

    最高最佳使用具體包括3個方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；（3）最佳集約度。

    尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：

    1.法律上的許可性：對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。

    2.技術(shù)上的可能性：對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達不到的，應(yīng)被淘汰。

    3.經(jīng)濟上的可行性：對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來的收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，

    再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)

    值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。

    4.價值是否最大：在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

    進一步來講，有三個經(jīng)濟學(xué)原理有助于把握最高最佳使用：（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。

    收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

    收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（又稱邊際收益遞減原理），可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，

    在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續(xù)增加

    達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

    收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的使用強度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。

    收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益（又稱規(guī)模報酬規(guī)律），可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），

    則產(chǎn)出量的變化有3種可能：一是產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益不變；