2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義19

    例題：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（ ）

    A、拍賣價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格； B、拍賣價(jià)格>協(xié)議價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格；

    C、招標(biāo)價(jià)格>拍賣價(jià)格>協(xié)議價(jià)格； D、招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格>拍賣價(jià)格。

    答案：A

    （十六）、補(bǔ)地價(jià)

    補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有下列四種：（1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)；（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

    對(duì)于改變用途來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前的地價(jià)的差額，即：補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)-改變用途前的地價(jià)

    對(duì)于增加容積率來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可以用下列公式計(jì)算：

    補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=[（增加后的容積率-原容積率）÷原容積率] ×原容積率下的地價(jià)

    或者補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=（增加后的容積率-原容積率）×原樓面地價(jià)

    補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積

    例題：補(bǔ)地價(jià)=[（增加后的容積率-原容積率）÷（ ）]×原容積率下的地價(jià)

    A、土地總面積； B、增加后的容積率； C、原容積率； D、建筑面積

    答案：C

    地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第3講：房地產(chǎn)估價(jià)原則

    一、內(nèi)容提要

    1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；5、公平原則。

    二、考試要求

    1、熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性；2、掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容。

    三、內(nèi)容輔導(dǎo)

    第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

    人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。

    對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。同時(shí)在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項(xiàng)：（1）合法原則；（2）最高最佳使用原則；（3）替代原則；（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；（5）公平原則。

    房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。

    第一節(jié) 合法原則

    合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。

    房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循合法原則？我們?cè)诘谝徽轮性�指出，兩宗�?shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同。但是在估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。

    合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：

    1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。

    在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來說包括：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國家所有的土地來估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長(zhǎng)久用地來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價(jià)，

    臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)，

    共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來估價(jià)，等等。

    例題：現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有（ ）

    A、《國有土地所有證》； B、《國有土地使用證》；

    C、《集體土地所有證》； D、《集體土地使用證》。

    答案：BCD

    2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。

    西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。