2011年房估師考試理論與方法講義13

    一種房地產需求的價格彈性取決于該種房地產有多少替代品。如果沒有較接近的替代品，需求往往就缺乏價格彈性。

    由于房地產的開發周期較長，在影響房地產供給的價格彈性中，時間是一個很重要的因素，即當房地產價格發生變化時，開發商對開發量的調整需要一定的時間。在較短的時間內，

    供給彈性是比較小的。但在長期內，供給彈性就比較大了。

    另外，就開發周期長短不同的房地產來看，在一定時期內，對于開發周期較短的房地產，供給彈性相應地就比較大；反之，開發周期較長的房地產，供給彈性相應地就比較小。

    五、房地產供求與價格之間關系的特殊性

    可以將房地產的供求狀況分為4種類型：（1）全國房地產總的供求狀況；（2）本地區房地產的供求狀況；（3）全國本類房地產的供求狀況；（4）本地區本類房地產的供求狀況。

    由于房地產的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區本類房地產的供求狀況。

    第三節 房地產價格的特征

    房地產價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。

    共同之處是：

    （1）都是價格，用貨幣來表示；

    （2）都有波動，受供求等因素的影響；

    （3）都是按質論價：優質高價，劣質低價。房地產價格與一般物品價格的不同，表現出房地產價格的獨特之處。

    一、地價與一般物品價格的不同

    地價與一般物品價格的不同主要表現在下列6個方面：

    1.生產成本不同。

    2.折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復生產，其價值通常隨著時間的流逝而降低，故有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高不僅無折舊，而且有增值。

    中國大陸有期限的出讓土地使用權也是一個特例，在這種情況下土地應計提折舊。

    3.價格差異不同。

    4.市場性質不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。

    5.形成時間不同。

    6.供求變化不同。地價和一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但地價多受需求方面的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求，即由對土地上的產品和服務的需求而引

    起的需求。

    二、房地產價格的特征

    房地產價格的特征主要有下列5個：

    1.房地產的價格受區位的影響很大。

    2.房地產價格實質是房地產權益的價格。房地產由于不可移動，在交易中可以轉移的，不是其實物而是其所有權、使用權或其他權益。

    3.房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產由于價值大、壽命長，出現了買賣和租賃兩種方式并存。

    所以，房地產同時有兩個價格：一是源泉價格，即這里的交換代價的價格（以下簡稱價格）；

    另一個是服務價格，即這里的使用代價的租金（以下簡稱租金）。

    房地產的價格與租金的關系，就像資本的本金與利息的關系。如果需要求取價格（相當于本金），只要把握租金（相當于利息）與資本化率（相當于利息率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。

    具體的求取方法是收益法，此方法將在第六章詳細介紹。

    4.房地產價格是在長期考慮下形成的。

    5.房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。

    例題：房地產盡管同時有買賣價格和租賃價格，但此兩者之間沒有內在關系。（判斷）

    答案：錯誤